LE CARACTÈRE APPARENT DU DÉSORDRE S'APPRÉCIE EN LA PERSONNE DU MAÎTRE DE L'OUVRAGE

Une société civile immobilière fait construire en vue de la vente d’appartements en l’état futur d’achèvement, une résidence comportant plusieurs bâtiments dont la réception a été prononcée sans réserve du 28 juillet 2000 6 au 30 juillet 2009.

L’assemblée générale des copropriétaires autorise le syndicat à prendre livraison des parties communes assistées d’un expert lequel établit deux rapports à l’issue de réunions contradictoires en présence de la SCI les 27 mars et 19 juin 2009 ainsi qu’un rapport récapitulatif à l’issue d’une ultime réunion du 21 mai 2010.

Se plaignant de la persistance de désordre et non finition affectant les parties communes, le syndicat de copropriété assigne par acte en date du 19 septembre 2013 la SCI en réparation sur le fondement des articles 1792 et 1147 du Code civil.

La cour d’appel déclare irrecevables les demandes du syndicat de copropriété comme forcloses ou prescrites.

Au visa des articles 1646–1, 1642-1 et 1648 al 2 du Code civil, la Cour de cassation considère que le caractère apparent ou caché d’un désordre dont la réparation est sollicitée sur les fondements des articles 1646–1792 du Code civil s’appréciant en la personne du maître d’ouvrage et à la date de réception, il importe peu que le vice de construction était apparent à la date de prise de possession par l’acquéreur.

Selon l’article 1646–1 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

 Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents, l’action devant, en application du troisième, être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.

 Il résulte de la combinaison de ces textes que l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

 Lorsqu’il agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception.

Cass 3 eme civ 14 janvier 2021 n°19-21.130

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