Devoir de conseil des notaires : analyse d’un arrêt de la Cour de cassation (2019)

 1. Résumé succinct
Contexte
Parties impliquées :

Acquéreur : M. L., ayant acheté un immeuble présentant des désordres importants (mérule, risque d’effondrement, insalubrité).
Vendeur : M. N.
Notaires : Mme Y. V., notaire en participation, et Me B., notaire instrumentaire.
Juridiction concernée : Première chambre civile de la Cour de cassation.
Nature du litige : L'acquéreur poursuit le vendeur pour vices cachés et engage la responsabilité des notaires pour manquement à leur devoir de conseil.

Impact principal
Cette décision précise l'étendue du devoir de conseil des notaires et clarifie les critères pour apprécier une perte de chance dans une transaction immobilière. Elle limite la responsabilité des notaires en l'absence de preuves concrètes sur le non-respect de leurs obligations.

2. Analyse détaillée
Les faits
Vente : Conclue le 30 janvier 2012, pour un immeuble affecté de désordres majeurs (mérule, risque d’effondrement du clocheton).
Assignation : L'acquéreur, ayant découvert les désordres après la vente, engage une action en résolution pour vices cachés et réclame des indemnités aux notaires pour perte de chance.

La procédure
Première instance : Le tribunal rejette l'action de l'acquéreur contre le vendeur, considérant que les vices étaient apparents ou connus.
Cour d’appel de Rennes (2017) : Condamne les notaires à indemniser l'acquéreur à hauteur de 30 000 euros, estimant un manquement au devoir de conseil.
Cour de cassation (2019) : Cassation partielle de la décision, remettant en cause la condamnation des notaires.

Contenu de la décision
Arguments des parties :

L'acquéreur prétend que les notaires n'ont pas transmis certains documents cruciaux avant la vente, lui faisant perdre une chance de renoncer à l'achat.
Les notaires soutiennent que l'acquéreur était informé des désordres avant la signature de l'acte.

Raisonnement juridique :

Les notaires ont respecté leur obligation d’information en fournissant les documents requis avant l’acte authentique.
La perte de chance invoquée n’est pas fondée, l’acquéreur ayant pris connaissance des désordres avant la finalisation de la vente.

Solution retenue :
La Cour casse partiellement la décision de la cour d'appel, jugeant que la responsabilité des notaires ne peut être engagée sur ces bases.

3. Références et articles juridiques
Décision analysée
Référence complète : Cass. civ. 1re, 10 avril 2019, n° 18-14.987.

Textes juridiques cités
Article 1240 du Code civil (ancien article 1382) : Responsabilité civile délictuelle.
Article 1641 du Code civil : Garantie des vices cachés.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

Obligations des notaires :

Les notaires doivent informer clairement leurs clients des éléments susceptibles d’influencer leur décision.
En l’espèce, les documents relatifs aux désordres avaient été communiqués avant la signature, excluant leur responsabilité.

Perte de chance :

La perte de chance invoquée est réfutée, l’acquéreur ayant reçu les informations nécessaires avant de signer.

Conséquences juridiques

Impact sur la jurisprudence :

Renforce l’interprétation stricte du devoir de conseil des notaires.
Clarifie les critères d’appréciation de la perte de chance.

Évolution des pratiques :

Les notaires doivent veiller à consigner systématiquement la communication des informations.

5. Critique de la décision
Points faibles
Notion de perte de chance : La Cour n'approfondit pas suffisamment les conditions d'appréciation d'une perte de chance dans le contexte d’une transaction immobilière.

6. Accompagnement juridique
Pour une analyse personnalisée ou un accompagnement dans des affaires similaires, la SELARL Philippe GONET, expérimentée en droit immobilier et responsabilité notariale, vous propose un service sur mesure.

Cass 1ère civ civile 10 avril 2019 numéro 18 – 14. 987