Opposabilité de la servitude non publiée ni mentionnée dans l’acte d’acquisition.

Une servitude conventionnelle non publiée ni mentionnée dans l’acte d’acquisition, est opposable à  l’acquéreur du fonds grevé, lorsque celui-ci connaissait son existence et sa consistance au moment de l’acquisition.

En application des articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention (3e Civ., 27 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.874, Bull. 1993, III, n° 132)

Toutefois, la Cour de cassation considère que la publication n’est pas le seul mode légal de publicité d’une servitude, celle-ci peut également être opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si, au moment de la vente,  il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre (3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195).

Lorsque la connaissance de la servitude conventionnelle est susceptible de résulter d’un jugement, le notaire devra en vérifier le contenu et en reprend le contenu dans l’acquisition pour garantir la bonne information de l’acquéreur et remplir son devoir de conseil.

En l’espèce il s’agissait d’une servitude de passage qui a été reproduite dans un jugement mentionné dans la vente est accessible du fait de sa publication au service de la publicité foncière. La Cour de cassation considérant que ces personnes à qui la servitude était opposée en avaient eu  nécessairement eu connaissance.

Cass 3 ème civ 24 septembre 2020 n° 19 – 19.179