Exonération de la plus-value immobilière : analyse de la décision du Conseil d'État du 14 mars 2025

​La décision du Conseil d'État du 14 mars 2025 (n° 474943) apporte des précisions essentielles sur l'application de l'exonération de la plus-value immobilière lors de la cession de la résidence principale.

1. Résumé succinct

Contexte : M. et Mme C. ont vendu, le 26 juin 2015, une maison qu'ils avaient construite à La Riche (Indre-et-Loire). Ils ont estimé que cette vente était exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière au titre de la résidence principale. L'administration fiscale a contesté cette exonération, entraînant des redressements fiscaux.​

Impact principal : Le Conseil d'État a annulé l'arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles, précisant que l'intention des contribuables n'était pas déterminante pour l'exonération ; seule l'occupation effective du bien en tant que résidence principale au moment de la cession importe.​

2. Analyse détaillée

Les faits
En janvier 2014, M. et Mme C. ont acquis un terrain à La Riche, où ils ont fait construire une maison. Ils affirment y avoir résidé du 1ᵉʳ novembre 2014 au 29 avril 2015, date à laquelle ils ont quitté les lieux avant de vendre la propriété le 26 juin 2015.​

La procédure

Après un contrôle fiscal, l'administration a remis en cause l'exonération de la plus-value, considérant que le bien ne constituait pas la résidence principale des cédants au moment de la vente. Le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande de décharge des impositions supplémentaires, décision confirmée par la cour administrative d'appel de Versailles. M. et Mme C. ont alors formé un pourvoi en cassation.​

Contenu de la décision

Arguments des parties : M. et Mme C. soutenaient que la maison était leur résidence principale avant sa mise en vente. L'administration fiscale arguait que le bien n'avait pas cette qualité au moment de la cession.​

Raisonnement juridique de l'instance : La cour administrative d'appel a basé sa décision sur l'absence d'intention des contribuables de faire de la maison leur résidence principale. Le Conseil d'État a jugé que cette approche était erronée, soulignant que l'élément déterminant est l'occupation effective du bien en tant que résidence principale au jour de la cession.​

Solution retenue : Le Conseil d'État a annulé l'arrêt de la cour administrative d'appel et renvoyé l'affaire devant cette dernière pour un nouvel examen.​

3. Références et articles juridiques
Référence exacte de la décision : Conseil d'État, 8ᵉ chambre, 14 mars 2025, n° 474943.​

Texte juridique cité :

Article 150 U du Code général des impôts :

"I. – (...) les plus-values réalisées par les personnes physiques (...) sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (...).​

II. – Les dispositions du I ne s'appliquent pas aux immeubles (...) :

1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (...)."​

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique :

Le Conseil d'État a clarifié que, pour bénéficier de l'exonération de la plus-value immobilière, il n'est pas nécessaire de prouver l'intention de faire du bien sa résidence principale. L'occupation effective et habituelle du logement en tant que résidence principale au jour de la cession est le critère déterminant.​

Conséquences juridiques : Cette décision renforce l'importance de l'occupation effective du bien pour l'application de l'exonération. Elle rappelle que l'administration fiscale doit se baser sur des éléments factuels concrets pour apprécier la qualité de résidence principale.​

5. Accompagnement juridique

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