Garantie des charges occultes : un vendeur peut-il vraiment s’exonérer ?

1. Résumé succinct
Contexte
L’arrêt rendu le 13 février 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation concerne un litige relatif à la garantie des servitudes non apparentes non déclarées dans le cadre d’une vente immobilière.
L'affaire oppose Mme [K], acquéreur d’un bien immobilier, à M. et Mme [N] et M. [X], vendeurs, ainsi qu'à Mme [W], précédente propriétaire.

Cour de cassation 3eme civ 13 février 2025 n° 23-17.636

Impact principal
La décision clarifie que la clause de vente stipulant que l’acquéreur prend le bien dans son état actuel ne suffit pas à exclure la garantie des servitudes non apparentes non déclarées. Elle confirme ainsi que le vendeur reste tenu de cette garantie en l'absence d'une clause expresse contraire.

2. Analyse détaillée

Les faits
27 avril 2015 : Mme [W] vend une maison à M. et Mme [N] (nus-propriétaires) et M. [X] (usufruitier).
4 juillet 2017 : Ces derniers revendent l’immeuble à Mme [K].
Après l’acquisition, Mme [K] découvre sous l’habitation un réseau d’évacuation des eaux usées inconnu, non mentionné dans l’acte de vente.
Elle engage alors une action en résolution de la vente et en dommages-intérêts, invoquant la garantie des charges non déclarées.

La procédure
Première instance : Mme [K] assigne les vendeurs en justice.
Cour d’appel d’Agen (22 mars 2023) : La cour rejette sa demande, estimant que la clause stipulant que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve exonérait les vendeurs de toute garantie.
Pourvoi en cassation : Mme [K] conteste cette interprétation et se pourvoit en cassation.

Contenu de la décision

Arguments de Mme [K] :

L’article 1638 du Code civil prévoit que si un bien est grevé d’une servitude non apparente non déclarée, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une indemnisation.
La clause générale d’acceptation de l’état du bien ne saurait couvrir les charges occultes.

Arguments des vendeurs :

La clause de l’acte de vente indiquait que l’acheteur prenait le bien « dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit ».

Selon eux, cette clause couvrait aussi la question des servitudes non apparentes.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation :

Les articles 1627 et 1638 du Code civil imposent au vendeur une obligation de garantir l’acquéreur contre les servitudes non apparentes non déclarées, sauf clause expresse contraire.

La clause invoquée ne mentionne pas spécifiquement les servitudes non apparentes.
Ainsi, la garantie reste due, et l’acquéreur peut demander la résolution ou une indemnité.
Solution retenue :Cassation de l’arrêt de la Cour d’appel.

Renvoi de l’affaire devant la Cour d’appel de Bordeaux pour réexamen.

3. Références et articles juridiques

Décisions citées
Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-13.179 : Cet arrêt avait déjà rappelé que l’obligation légale du vendeur est d’assurer à l’acquéreur une possession paisible du bien vendu.

Textes juridiques appliqués

Article 1638 du Code civil : Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait la déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Article 1627 du Code civil : Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à la garantie d’éviction à laquelle le vendeur est tenu envers l’acquéreur ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.


4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement de la Cour

Une clause générale ne peut pas exonérer de la garantie des servitudes non apparentes.
Seule une exclusion expresse et spécifique peut libérer le vendeur de cette obligation.
La protection de l’acquéreur prime, sauf s'il accepte explicitement un risque identifié.

Conséquences juridiques
Impact sur la jurisprudence :Renforcement du principe selon lequel les clauses générales ne suffisent pas à exclure la garantie des charges cachées.
Réaffirmation du principe de protection de l’acquéreur en matière immobilière.

Impact sur les pratiques notariales :Les notaires devront veiller à rédiger des clauses d’exonération précises et explicites s’ils souhaitent limiter la garantie du vendeur.

5. Critique des sources et de la décision
Décisions antérieures sur la même thématique
Cass. 3e civ., 6 juillet 2023 n° 22-13.179
Confirme l'obligation du vendeur de garantir l’acquéreur contre les charges occultes.

6. Accompagnement juridique

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