Rénovation des immeubles d’habitation : efforts et sanctions

En cette période de restrictions redoutées, repoussées à l’année 2023 mais annoncées il convient de faire le point sur les mesures qui s’imposent pour les bailleurs d’immeubles.

La facture énergétique des ménages est une bombe à retardement sociale qui si elle n’est pas maîtrisée emportera tout gouvernement qui n’a pas pu prendre les bonnes mesures au bon moment tout en épargnant une famille française d’une rigueur nécessaire.

Tout d’abord il est posé le principe de la rénovation énergétique des bâtiments existants qu’il s’agit de rénovation de bâtiments à usage tertiaire ou à usage d’habitation.

La loi climat et résilience en date du 22 août 2021 impose la rénovation des bâtiments avec deux mesures phares le gel des loyers des passoires thermiques d’une part et d’autre part la qualification de logements indécents pour les habitations excessivement consommatrices d’énergie.

Concrètement les passoires énergétiques sont classées F et G c’est-à-dire très peu performants ou extrêmement peu performants.

À compter du 1er janvier 2028, c’est-à-dire dans cinq ans, pèsera sur les bailleurs une obligation de rénovation des bâtiments les plus consommateurs d’énergie c’est-à-dire classés F et G. Il existe des exclusions lorsque le bâtiment souffre de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.

Les copropriétés quand elles pourront bénéficier d’un report d’échéance au 1er janvier 2033.

Désormais à compter du 1er janvier 2022, les annonces immobilières font l’objet d’une obligation d’information renforcée puisque la mention de la classe n’est plus suffisante, il sera nécessaire qu’elle soit suivie de la description de la classe à savoir par exemple pour une classe F ou G logement à consommation énergétique excessive. Cette information doit également indiquer le montant des dépenses annuelles des usagers énergétiques du bien en précisant l’année de référence du prix de l’énergie utilisée.

L’absence de mention est frappée d’une amende de 3000 €.

Désormais à compter du 25 août 2022, tous les baux d’habitation conclus, renouvelés ou reconduits relatifs à des logements trop gourmands en énergie voient leur loyer bloqué. Ainsi le loyer du nouveau contrat de location ne pourra pas excéder celui de l’ancien locataire. Il pourra par ailleurs donc plus de variation des loyers au cours du bail.

Mais la sanction qui semble plus efficace est la qualification de logements indécents qui a pour effet que ceux-ci sont exclus du marché locatif. Cette mesure devait entrer au 1er janvier 2023 puis au 1er janvier 2025. Un flou existe plus qu’un décret du 11 janvier 2021 a précisé qu’en France le logement à une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d’énergie par mètre carré de surface habitable et par an.

Par conséquent les logements dépassant ce seuil de 450 kWh d’énergie seraient qualifiés de logements indécents.

En tout cas ce qu’il faut retenir, c’est qu’à compter du 1er janvier 2034, un logement décent sera compris entre la classe A et la classe D.

La sanction est que dans le cas où un logement indécent est loué, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation voire le juge qui déterminera la nature des travaux à réaliser le délai de leur exécution. Il pourra également réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement la durée du bail jusqu’à exécution de travaux.