Désordres en VEFA et garantie décennale : enseignements de l’arrêt du 16 mars 2022.

1. Résumé succinct
Contexte
Parties impliquées : Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble et un promoteur immobilier agissant en qualité de maître d’ouvrage.
Nature du litige : Contestation de désordres affectant les parties communes, ainsi que la conformité des travaux réalisés. Les copropriétaires réclament des réparations au titre de la garantie décennale.
Impact principal : La Cour de cassation réaffirme que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie à la réception des travaux et non à la prise de possession.

2. Analyse détaillée
Les faits
Un immeuble a été construit par le promoteur et vendu en état futur d’achèvement (VEFA).
Les désordres signalés incluaient des infiltrations, des défauts de finition, et des malfaçons compromettant l’utilisation des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires a engagé une action après constatation des désordres persistants.

La procédure
Première instance :
Le tribunal a rejeté les demandes, estimant que les désordres étaient apparents à la prise de possession.
Cour d’appel :
Confirmation de la décision, au motif que les malfaçons avaient été signalées lors de la livraison et auraient dû faire l’objet d’une action en garantie des vices apparents.
Pourvoi en cassation :
Le syndicat argue que la date de réception doit prévaloir sur celle de la prise de possession pour apprécier la nature des désordres (apparents ou cachés).

Contenu de la décision
Arguments des parties
Syndicat des copropriétaires :

Affirme que les désordres relèvent de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et suivants du Code civil.
Conteste l’interprétation de la cour d’appel sur la date d’appréciation des désordres.

Promoteur :

Soutient que les désordres signalés étaient apparents et donc soumis à un délai d’action d’un an après la prise de possession.

Raisonnement juridique de la Cour
Garantie décennale :
La responsabilité du constructeur-vendeur est engagée pour les désordres cachés constatés lors de la réception des travaux.
Date de référence :
La Cour rappelle que la réception des travaux constitue le point de départ pour apprécier le caractère apparent ou caché des désordres.

Solution retenue
La Cour casse l’arrêt d’appel pour une mauvaise application des articles 1646-1 et 1792 du Code civil.

3. Références et articles juridiques
Décision principale :
Cour de cassation, 16 mars 2022, n° 21-10.032.

Textes cités :

Article 1792 du Code civil : Garantie décennale des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage.
Article 1646-1 du Code civil : Responsabilité des vendeurs en VEFA.
Article 1642-1 du Code civil : Garantie des vices apparents.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

Portée de la garantie décennale :
La décision confirme que les désordres constatés après la réception sont couverts par cette garantie si leur nature est cachée.

Implication pour les copropriétaires :
Cet arrêt protège les droits des syndicats en clarifiant que les vices ne doivent pas être déclarés forclos s'ils relèvent de la décennale.

Conséquences juridiques

Impact sur la jurisprudence :
Renforce l’importance des procès-verbaux de réception et protège les syndicats contre des rejets abusifs.

Évolution des pratiques :
Les syndicats devront documenter méticuleusement les désordres et intenter les actions en justice dans les délais appropriés.


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