Le non-respect d’une servitude de cour commune peut entraîner la démolition

Un couple est propriétaire d'une parcelle voisine de celle appartenant à une société civile immobilière.

Par acte notarié du 5 septembre 2003, le couple et la SCI concluent une convention de servitude dite de « cour commune », pour permettre au couple de construire une piscine à proximité de la limite séparative des deux fonds, dans le respect des dispositions réglementaires applicables fixant la distance minimale entre les constructions.

Dénonçant, après expertise judiciaire, le non-respect de la convention de servitude et la violation de règles d'urbanisme, la SCI a assigné le couple en démolition d'une partie de la plage de la piscine, déplacement d'un local technique, rebouchage d'une fenêtre donnant, selon elle, une vue irrégulière sur son fonds et démolition de divers ouvrages.

La notion de servitude commune recouvre en fait un certain nombre de réalités. Ce peut être une cour indivise entre différents propriétaires ou une partie commune d’une copropriété.

Ce peut être également le résultat d’une servitude réciproque interdisant de construire que l’on trouvait au XIXe siècle pour la réalisation des immeubles sous le second empire.

Et puis il y a une disposition particulière du code de l’urbanisme à savoir l’article L471 – 1 qui dispose que la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes dites « de cours communes » peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

La cour d’appel avait retenu que la servitude litigieuse était définie dans l'acte du 5 septembre 2003 comme une interdiction de bâtir sur une bande de terrain de la propriété de la SCI, d'une largeur de trois mètres et d'une superficie de vingt-cinq mètres carrés, puis que cette convention avait été conclue pour répondre à une condition posée par l'autorité administrative pour autoriser la construction d'une piscine à l'emplacement envisagé, la zone frappée d'interdiction de construire permettant le respect de la distance minimale réglementaire de cinq mètres devant exister entre la piscine et le fonds voisin.

La Cour de cassation constate que l’engagement souscrit par le propriétaire du fonds dominant, lors de la conclusion de la convention de cour commune, n'avait pas été respecté. Et de ce fait, seuls la démolition partielle de la plage de la piscine et le déplacement du local technique permettaient de réparer le préjudice résultant de la réduction du droit à bâtir de la SCI, du fait de la nécessité s'imposant au propriétaire du fonds servant de respecter la distance minimale réglementaire entre les constructions.

C’est donc le non-respect de la convention qui impose la démolition.

Toutefois, l’arrêt de la cour d’appel est retoqué sur un certain nombre de points qui sont accessoires aux conséquences de la démolition

Cass 3ème civ 28 mars 2024 n°22-13.993

https://www.courdecassation.fr/decision/6605163882fb0c00084cdb7c