Non-conformité en VEFA : la responsabilité contractuelle écartée (2025)

1. Résumé succinct

Contexte :
M. [J] et Mme [L] ont acquis en VEFA un appartement avec deux places de stationnement auprès de la SARL Iroise Promotion. L'une des places de stationnement n'était pas aux dimensions convenues. Après expertise, ils ont demandé réparation du préjudice.

Décision :
La Cour de cassation confirme la décision d’irrecevabilité fondée sur la forclusion de l’article 1648 du code civil. Elle écarte l’argument d’un fondement en responsabilité de droit commun, considérant que la demande relève exclusivement de la garantie légale prévue par l’article 1642-1 du code civil.

Impact :
Confirmation de la primauté du régime d’ordre public des garanties légales (articles 1642-1 et 1648 C. civ.) en matière de non-conformité apparente en VEFA, même si l’acheteur invoque un défaut d’information.

2. Analyse détaillée

Les faits :
Contrat de réservation : 11 avril 2015.
Vente en état futur d’achèvement (VEFA) : 18 novembre 2015.
Livraison : 10 janvier 2017.
Expertise judiciaire en référé : ordonnée le 16 avril 2018.
Assignation au fond contre Iroise Promotion, Sobrotec et l’Atelier de l’Ile.
Réclamation portant sur les désordres, non-conformités, et notamment sur la taille d’une place de stationnement extérieure.

La procédure :
CA Rennes, 16 mars 2023 : rejet de la demande d’indemnisation au titre de la place de stationnement, pour cause de forclusion.
Pourvoi limité à la société Iroise Promotion (désistement contre les deux autres sociétés).
Cassation saisie d’un grief de mauvaise qualification du fondement juridique (responsabilité contractuelle de droit commun vs garantie des vices apparents).

Contenu de la décision :
Arguments des parties :

Les acquéreurs invoquent un manquement à l’obligation d’information du vendeur (modification dissimulée de la consistance de la chose vendue), souhaitant fonder leur action sur la responsabilité contractuelle de droit commun.
Le promoteur soutient que la demande relève des garanties légales de conformité de l’article 1642-1 C. civ., et est donc forclose.

raisonnement de la Cour :

Le préjudice invoqué (dimension erronée de la place) résulte d’une non-conformité apparente, constatée à la livraison.
L’action relève donc exclusivement de l’article 1642-1 C. civ., qui régit les défauts de conformité apparents en VEFA.
En application de l’article 1648 alinéa 2, l’action doit être intentée dans l’année suivant la réception des travaux ou la désignation de l’expert judiciaire.

Solution retenue :

Rejet du pourvoi.
Confirmation de la forclusion de l’action fondée sur l’article 1642-1 du code civil.
Condamnation aux dépens et rejet de la demande au titre de l’article 700 CPC.

3. Références et articles juridiques

Référence de l'arrêt :
Cass. civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-15.846, publié au bulletin

Textes juridiques cités :
Article 1642-1 du Code civil :

Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des vices de construction ou des défauts de conformité apparents au moment de la réception des travaux.
[...] La réparation du vice ou du défaut peut être demandée dans un délai d’un an à compter de la prise de possession ou de la réception des travaux.

Article 1648 du Code civil (extrait pertinent) :

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En matière de vente d’immeuble à construire, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle l’acquéreur a pris possession du bien ou a obtenu la désignation judiciaire d’un expert.

Article 4 du Code de procédure civile :

L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique :

La Cour opère une distinction nette entre :

les demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun (possible en cas de dol ou faute distincte),

et celles relevant de la garantie légale des défauts de conformité apparents en VEFA (articles 1642-1 et 1648 C. civ.), d’ordre public et exclusive de toute autre action.
Même en cas de dissimulation ou absence d’information sur une modification, si la non-conformité est apparente à la livraison, le seul régime applicable est celui des articles 1642-1 et 1648.

Conséquences juridiques :
Sécurisation du régime de responsabilité du vendeur en VEFA : l’acheteur doit agir dans le cadre strict et exclusif des garanties légales.
Évitement des requalifications artificielles : la tentative de contourner les délais de prescription par une requalification en responsabilité de droit commun est fermement écartée.
Renforcement de la rigueur procédurale : il appartient à l’acquéreur de vérifier les conformités à la livraison et d’agir dans les délais.

5. Critique des sources et de la décision
La Cour applique rigoureusement les textes en écartant toute confusion entre garantie de conformité et dol/information.
La rigueur de la motivation confirme une tendance jurisprudentielle constante.

Domaine concerné : Vente en état futur d’achèvement – Non-conformité apparente.
Apport : Renforce l’exclusivité du régime de l’article 1642-1 C. civ.
Portée : Sécurisation des délais et fondements juridiques invocables.

6. Accompagnement juridique
Pour toute demande de conseil ou d’assistance dans un dossier de VEFA, de conformité, ou de contentieux post-livraison, le cabinet SELARL Philippe GONET, à Saint-Nazaire, vous accompagne avec expertise et rigueur :

Analyse approfondie de votre contrat.
Accompagnement personnalisé dans vos démarches amiables ou contentieuses.