Responsabilité des syndicats de copropriété : Cass. civ. 3, 14 janv. 2015

Résumé succinct
Cass. civ. 3, 14 janvier 2015, n° 13-28.030
La Cour de cassation a partiellement cassé un arrêt de la cour d'appel de Paris, qui avait condamné un syndicat de copropriété à garantir un copropriétaire des dommages causés à son locataire en raison de travaux de mise en conformité des parties communes. La Cour a rappelé que, selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent supporter les conséquences des travaux sur les parties communes sauf en cas de trouble de jouissance grave. Cette décision précise les règles de responsabilité en matière de copropriété et l'application des dispositions légales.

Faits

Contexte :

La SNC Pharmacie des Belles Feuilles, locataire de locaux commerciaux, a intenté une action en indemnisation contre son bailleur, M. X., pour des troubles de jouissance liés à des travaux imposés par la réglementation sur les parties communes.
Ces travaux, réalisés par le syndicat secondaire B des copropriétaires du centre commercial Saint-Didier, concernaient la mise en conformité du plancher haut du rez-de-chaussée en raison d’une insuffisante résistance au feu.

Litige :

M. X. a recherché la garantie du syndicat des copropriétaires pour les condamnations prononcées contre lui en faveur de son locataire.

Procédure

Tribunal de première instance : Condamnation du syndicat des copropriétaires à garantir M. X.
Cour d'appel de Paris (25 septembre 2013) : Confirmation de la condamnation.
Cour de cassation (14 janvier 2015) : Cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel pour mauvaise application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Références et articles juridiques
Décision :
Cass. civ. 3, 14 janvier 2015, n° 13-28.030
Textes cités :

Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :"Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes sous condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."
Article 1384, alinéa 1er du Code civil (ancien) : Responsabilité du gardien d’une chose ayant causé un dommage.

Raisonnement de la Cour de cassation

Règles de responsabilité en copropriété :

La Cour a jugé que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être écarté. Cet article impose aux copropriétaires de supporter les travaux réalisés sur les parties communes, sauf en cas de trouble de jouissance grave ou de dégradations spécifiques sur leur lot privatif.
En l’espèce, M. X. demandait à être garanti des condamnations envers son locataire et non pour des troubles affectant son propre lot privatif.

Erreur de droit de la cour d’appel :

La cour d’appel avait appliqué l’article 1384 du Code civil, relatif à la garde des parties communes, pour condamner le syndicat, sans vérifier si les travaux entraient dans les cas d’indemnisation prévus par l’article 9 de la loi de 1965.

Conséquences juridiques

Évolution de la jurisprudence
Confirmation : La décision rappelle que les copropriétaires doivent supporter les travaux sur les parties communes à moins de justifier d’un trouble grave.
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Impact pratique
Clarification des obligations des syndicats et copropriétaires lors de travaux sur les parties communes.
Réduction des actions récursoires abusives des copropriétaires contre les syndicats.

Analyse critique

Points forts
La décision renforce la protection des copropriétés contre des demandes excessives des copropriétaires.
Elle précise les conditions d’indemnisation des troubles de jouissance.

Points faibles
Les copropriétaires pourraient être dissuadés d’agir pour des troubles mineurs.
Une application stricte pourrait favoriser des litiges sur l’interprétation de ce qui constitue un « trouble grave ».

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Cass 3ème civ 14 janvier 2015 n°13-28.030