Saisie immobilière : contester le commandement, mais dans les temps !

1. Résumé succinct

Contexte : L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 6 mars 2025 (n° 22-12.742) concerne la validité d’un commandement de payer valant saisie immobilière. La banque luxembourgeoise, créancière, contestait une décision d’appel ayant annulé cette mesure.

Impact principal : La Cour de cassation rappelle qu’une contestation de la validité du commandement de payer constitue une exception de procédure. Si elle est soulevée après la défense au fond, elle est irrecevable. La Cour casse donc partiellement l’arrêt d’appel.

2. Analyse détaillée
Faits
20 mai 2008 : acte notarié de prêt au profit de Mme [J].
2 septembre 2015 : commandement de payer valant saisie immobilière.
3 mars 2017 : jugement d'orientation validant la saisie et ordonnant la vente forcée.
16 septembre 2021 : la cour d’appel d’Aix-en-Provence annule le commandement pour défaut de décompte conforme.

Procédure
Pourvoi formé par la banque contre la décision d'appel.
La Cour de cassation statue le 6 mars 2025.

Contenu de la décision
Argument de la banque :

Le moyen de nullité du commandement, soulevé par la débitrice après les moyens de fond, constitue une exception de procédure tardive.

Raisonnement juridique :

La Cour rappelle que :

La contestation de la validité du commandement constitue une exception de procédure (article 73 CPC).
Elle doit être soulevée avant toute défense au fond (article 74 CPC).
Le commandement de payer fonde l'ensemble de la procédure de saisie.
En statuant sur la nullité malgré sa tardiveté, la cour d'appel a violé ces règles.

Solution retenue : cassation partielle avec renvoi.

3. Références et textes juridiques
Article 73 CPC :

"Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, ou à en suspendre le cours."

Article 74 CPC :

"Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être proposées simultanément et avant toute défense au fond."

Article R. 321-3 CPCE : obligation d’intégrer un décompte clair dans le commandement de payer.

Cass. civ. 2e, 6 mars 2025, n° 22-12.742 :

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La Cour renforce l’exigence de rigueur dans la procédure de saisie immobilière.
Elle rejette la qualification de "défense au fond" pour des vices formels, rappelant leur nature procédurale.

Conséquences juridiques
La définition claire d’une exception de procédure permet de sécuriser le calendrier de la procédure.
Elle oblige les débiteurs à être extrêmement vigilants dans la formulation et le timing de leurs contestations.

5. Accompagnement juridique
 Vous contestez une saisie immobilière ou un commandement de payer ? Faites-vous accompagner par la SELARL Philippe GONET, cabinet d’avocats expérimenté à Saint-Nazaire pour :

vérifier la validité de la procédure engagée contre vous,
soulever les exceptions dans les délais légaux,
assurer une défense efficace en cas de vente forcée.