Un jugement de vente sur adjudication par licitation ne vaut pas titre d'expulsion

A la requête du liquidateur de Mme [G], par jugement du 27 août 2015, confirmé par un arrêt du 14 septembre 2016, il a été ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme [G] et sa fille, Mme [K], sur un bien immobilier

Suite à un jugement d'adjudication sur licitation du 18 mai 2018, il a été procédé à la vente d’un immeuble au bénéfice d’une société.

Par arrêt du 28 février 2019, une cour d'appel a notamment déclaré irrecevable l'appel de Mme [G] à l'encontre de ce jugement et rejeté les demandes de Mme [K].

Par acte du 21 juin 2018, la société adjudicatrice fait délivrer à Mme [G] un commandement de quitter les lieux dans le délai de deux mois.

Le 9 août 2018, Mme [G] a saisi un juge de l'exécution en nullité de ce commandement

S'il résulte de la combinaison des articles 1377 et 1271 à 1281 du code de procédure civile relatifs à la vente sur licitation que de nombreuses règles régissant la procédure de saisie immobilière s'appliquent, par renvoi de texte, à la procédure de vente judiciaire d'immeubles après partage, l'article L. 322-13 du code des procédures civiles d'exécution, selon lequel le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi. ne lui est pas applicable.

Il en résulte qu'un jugement de vente sur adjudication par licitation ne vaut pas titre d'expulsion.

Cette solution ne semblait pas totalement évidente au départ en raison de la complexité des textes.

La cour d’appel avait estimé justement que la vente des immeubles d’une personne physique en liquidation judiciaire était régie par les articles L642-18 du code de commerce lequel renvoie aux articles L322-5 à L322 – 13 du code des procédures civiles d’exécution à l’exception il est vrai des articles L322 –6 et L322 – 9, R642 – 27 et suivants du code de commerce renvoyant dispositions du code de procédure civile d’exécution relative la saisie immobilière.

Sauf que dans le cas présent l’action est engagée sur le fondement de l’article 815 – 17 du Code civil et non sur les règles des procédures collectives.

Cette solution a pour conséquence que l’adjudicataire devra assigner l’occupant devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir un titre d’expulsion et engager la procédure subséquente.

Cass 2eme civ 17 nov 2022 n°20-18.047

https://www.courdecassation.fr/decision/6375e0bc19047edcd18fec07