Décision sur l’obligation de délivrance et conformité immobilière

1. Résumé succinct

Contexte :

Parties impliquées : M. Z... et Mme X... (vendeurs) contre M. A... et Mme B... (acquéreurs).
Juridiction concernée : Cour de cassation, troisième chambre civile.
Nature du litige : Défaut de conformité du bien vendu concernant le raccordement au réseau public d’assainissement.

Impact principal :
La décision clarifie l'application de l'obligation de délivrance dans le cadre de la vente immobilière et son articulation avec la garantie des vices cachés. Elle précise également la portée des déclarations contractuelles des vendeurs dans un acte de vente.

2. Analyse détaillée
Les faits :

En 2003, M. Z... et Mme X... vendent une maison à M. A... et Mme B... en déclarant qu’elle est raccordée à l’assainissement communal.
Après l’achat, des odeurs nauséabondes révèlent une non-conformité : les eaux usées s’écoulent dans une fosse septique inappropriée, connectée aux eaux pluviales.
Les acquéreurs, confrontés à des frais de mise aux normes, engagent une action judiciaire contre les vendeurs.

La procédure :

Première instance et appel : Les vendeurs sont condamnés sur le fondement de l’obligation de délivrance.
Cour de cassation : Les vendeurs contestent, invoquant l’application exclusive de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil.

Contenu de la décision :

La Cour de cassation rejette les pourvois des vendeurs, confirmant leur responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance (article 1604 du Code civil).
Elle justifie que l’inexactitude des déclarations contractuelles engage les vendeurs, car le bien vendu n’était pas conforme à la description donnée dans l’acte de vente.

3. Références et articles juridiques

Décision :

Titre exact : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 janvier 2015, n° 13-19.945 et 13-27.050.
Lien hypertexte : Texte intégral sur Légifrance.
Textes appliqués :

Article 1604 du Code civil : Obligation de délivrance.
Article 1641 du Code civil : Garantie des vices cachés.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique :

La Cour rappelle que les vendeurs ont une obligation stricte de délivrance conforme aux stipulations contractuelles (article 1604).
En déclarant que le bien était raccordé au réseau communal, les vendeurs ont créé une attente légitime de conformité. La non-conformité engage leur responsabilité sans qu’il soit nécessaire de recourir à la garantie des vices cachés.

Conséquences juridiques :

Cette décision confirme que l’obligation de délivrance peut prévaloir sur la garantie des vices cachés, selon les faits du litige.
Elle impose aux vendeurs une diligence accrue quant aux déclarations dans les actes de vente immobilière.

5. Critique des sources et de la décision

Points controversés :

Les vendeurs soutenaient que les désordres relevaient exclusivement des vices cachés, mais la Cour a estimé que la non-conformité relevait d’une fausse déclaration contractuelle.
La critique principale réside dans la délimitation parfois floue entre ces deux régimes juridiques.

6. Accompagnement juridique

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Cass 3ème Civ 28 janvier 2015 n°13-19.945