En l’absence de mandat d'agent immobilier, la ratification est possible

Une société d’agent immobilier prétendait que par mandat en date du 17 septembre 2012 et un avenant du 1er décembre 2012 non signé, la société hôtel charrière lui avait confié la vente de plusieurs lots au sein d’un immeuble immobilier pour laquelle elle n’avait pas acquitté l’ensemble des factures si ce n’est une en date du 13 février 2013 d’un montant de 63000 €.

La Cour de cassation va rappeler d’abord qu’en application des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et l'article 1998, alinéa 2, du code civil, l’absence de signature d’un mandat de vente d’un bien immobilier entraîne la nullité de ce contrat, laquelle ne peut être couverte que par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat.

Or pour condamner la société hôtel charrière, la cour d’appel s’était fondée sur le paiement de la facture du 13 février 2013 pour admettre une ratification d’actes accomplis postérieurement par le mandataire. Ce faisant elle avait violé les textes ci-dessus énoncés.

Cette décision est importante parce qu’elle admet la possibilité de ratifier des actes nuls en l’absence de contrat mais pas n’importe comment.

La cour d’appel avait considéré que le paiement d’une facture d’honoraires du 13 février 2013 au titre des ventes de certains lots intervenus en 2012 avait pour effet de contraindre la cliente  à payer des commissions pour les ventes ultérieures dès lors qu’il s’agissait du même mandat originel et de la même opération immobilière.

La Cour de cassation considère que la ratification doit être explicite par le client sous la forme d’un bon à payer sur la facture d’honoraires. Mais il ne saurait être déduit du règlement d’une facture une quelconque ratification pour des actes postérieurs.

La ratification ne peut avoir lieu que pour des actes antérieurs.

Cass 1ere civ 19 janvier 2022 n° 20-14.534

https://www.courdecassation.fr/decision/61e7b7e0a41da869de68a290