En matière de vente immobilière, le règlement prévaut sur la notice.

La Cour de cassation était interrogée sur le point de savoir s’il convenait de procéder à une requalification des parties privatives en parties communes au vu des dispositions d’une notice descriptive laquelle n’a pour objet que de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux sans pour autant définir davantage de relecture ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif établissant le type conventionnel de copropriété auxquels les acquéreurs ont adhéré.

Il convient de rappeler que le règlement de copropriété fait la loi entre les copropriétaires. Lorsque l’état descriptif est annexé au règlement de copropriété il a la même force.

En effet lors de l’acquisition d’un appartement, il est joint le règlement de copropriété qui définit les parties communes et les parties privatives. Ce document est parfaitement opposable à chacun des copropriétaires.

La notice descriptive est prévue par l’article 18 du décret du 22 décembre 1967 en ce qu’elle doit indiquer les travaux qui sont effectués les matériaux qui sont utilisés les équipements qui sont installés.

Du fait de la nature même de la notice, elle ne peut pas avoir vocation à se substituer au règlement de copropriété puisqu’elle n’a qu’une seule fonction technique et non juridique.

Cass 3 ème civ 9 mai  2019 n°18-16.717