Erreur de mesurage et perte de chance : Analyse d’une décision majeure

1. Résumé succinct

Contexte : Mme X a vendu un appartement et une cave à M. Y pour 335 000 €. Un diagnostic préalable certifiait une superficie de 63,10 m², mais un mesurage postérieur a révélé une surface réelle de 59,67 m² (5,52 % de moins). Mme X a remboursé 18 511 € à l'acquéreur à titre de réduction de prix et a assigné la société ayant réalisé le mesurage erroné (DEP) pour obtenir réparation.
Impact principal : Cette décision clarifie l'indemnisation en cas de perte de chance de vendre un bien au prix initial malgré une erreur de mesurage. Elle fixe les limites des obligations du mesureur et du vendeur.

2. Analyse détaillée

Les faits

Contexte : La vente a été réalisée avec un diagnostic établi par la société DEP indiquant une superficie supérieure à la réalité. Cette erreur a conduit Mme X à rembourser une partie du prix à l'acquéreur.
Conséquences : Mme X a réclamé des dommages-intérêts à la société DEP, incluant le montant remboursé, des frais annexes et un préjudice lié à la perte de son épargne.

La procédure

Première instance : La demande de Mme X a été partiellement rejetée.
Cour d’appel : Mme X a obtenu une indemnisation partielle (17 985,49 €) au titre de la perte de chance et des frais annexes.
Cour de cassation : Rejet du pourvoi de la société DEP, confirmant l'indemnisation pour la perte de chance.

Contenu de la décision

Arguments des parties :Mme X : Réclame réparation intégrale pour l'erreur de mesurage.
Société DEP : Conteste l’indemnisation, affirmant que la restitution n’est pas un préjudice indemnisable.

Raisonnement juridique :

La Cour a retenu que la restitution de prix n’est pas un préjudice, mais que la perte de chance de vendre au même prix pour une surface moindre est indemnisable.
Elle a également évalué les frais annexes en lien avec la faute de la société DEP.
Solution retenue :Indemnisation partielle à hauteur de 17 985,49 €, couvrant la perte de chance (16 000 €) et les frais annexes (1 985,49 €).

3. Références et articles juridiques
Décision citée : Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 janvier 2015, n° 13-27.397. Source officielle sur Légifrance.
Textes appliqués :Article 1147 du Code civil (version applicable) : Responsabilité contractuelle pour faute.
Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : Obligation d’information sur la superficie privative.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La Cour distingue la restitution (obligation légale) et la perte de chance (préjudice indemnisable). L’évaluation du préjudice repose sur des critères objectifs (différence de surface, attractivité du bien).
Conséquences juridiques

Jurisprudence : Confirme l’application stricte des obligations d’information dans les ventes immobilières.
Pratiques : Renforce la nécessité pour les mesureurs d’être particulièrement rigoureux.

5. Critique des sources et de la décision

Points controversés

La reconnaissance d’un préjudice pour perte de chance dans un contexte de différence de surface mineure (5,52 %) pourrait susciter des débats.
L’évaluation des frais annexes pourrait être jugée subjective.

6. Accompagnement juridique
Pour une analyse similaire ou un accompagnement juridique sur des problématiques liées au droit immobilier ou à la responsabilité contractuelle, contactez la SELARL Philippe Gonet, expérimentée en droit de la construction.

Cass 3ème civ 28 janv 2015  n°13-27.397