Expulsion et droit au logement : Analyse de l’arrêt Cass. Civ. 3, 21 décembre 2017

1. Résumé succinct

Contexte :

Parties impliquées : Habitat Toulouse (propriétaire) contre M. et Mme Y., réfugiés syriens.
Juridiction concernée : Cour de cassation, 3e chambre civile.
Nature du litige : Occupation sans droit ni titre d’un logement destiné à la démolition.

Impact principal :
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, réaffirmant que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite (article 849 CPC), même en présence de droits concurrents comme l’article 8 de la CEDH.

2. Analyse détaillée

Les faits :
M. et Mme Y., ressortissants syriens, occupaient sans droit ni titre un logement appartenant à Habitat Toulouse. Ce logement, voué à la démolition, ne leur offrait aucune alternative de relogement. Habitat Toulouse demande leur expulsion.

La procédure :
Première instance : Ordonnance d’expulsion rendue en faveur d’Habitat Toulouse.
Cour d’appel de Toulouse (6 juillet 2016) : L’ordonnance est infirmée, invoquant une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile (article 8 CEDH).
Cour de cassation (21 décembre 2017) : Décision d’appel cassée, le trouble illicite étant avéré.

Contenu de la décision :

Arguments des parties :

Habitat Toulouse invoque l’occupation illicite et le droit de propriété (article 544 CC).
M. et Mme Y. mettent en avant la précarité de leur situation et leur droit au respect du domicile (article 8 CEDH)

Raisonnement juridique :L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite (article 849 CPC).
Le droit au respect du domicile doit être mis en balance avec le droit de propriété, mais ne saurait le supplanter.

Solution retenue : Cassation de l’arrêt d’appel et renvoi devant la cour d’appel de Bordeaux.

3. Références et articles juridiques
Article 849 CPC : Définit le trouble manifestement illicite.
Article 544 CC : Garantie du droit de propriété.
Article 8 CEDH : Protection du domicile.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement de la juridiction :

La Cour de cassation clarifie que l’article 849 CPC ne tolère pas d’exception quant à l’illicéité d’une occupation sans titre, même face à des considérations de précarité. L’examen de proportionnalité ne peut justifier le maintien des occupants dans un bien sans droit.

Conséquences juridiques :

Pour la jurisprudence : Consolidation du principe selon lequel le droit de propriété prime en cas d’occupation illicite.

Pour les pratiques : Importance du contrôle de proportionnalité dans les affaires de logement.

5. Critique des sources et de la décision

Forces :
Précision dans l’application de l’article 849 CPC.
Équilibre recherché entre droits concurrents (propriété vs domicile).

Faiblesses :
Absence d’exploration approfondie des alternatives de relogement pour les occupants.

6. Accompagnement juridique

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Cass 21 déc 2017 n°16-25.469