Garantie décennale et VEFA : enseignements de l’arrêt du 14 janvier 2021

1. Résumé succinct

Contexte
Parties impliquées : Le syndicat des copropriétaires d'une résidence et la société civile immobilière (SCI) Le Domaine de Beauharnais, vendeur en état futur d'achèvement (VEFA).
Nature du litige : Contestation du syndicat des copropriétaires sur des désordres et non-conformités affectant les parties communes, notamment des défauts de construction et des finitions inadéquates.

Impact principal : La Cour de cassation rappelle que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie lors de la réception des travaux, et non à la prise de possession par les copropriétaires.

2. Analyse détaillée

Les faits
La SCI a construit une résidence destinée à être vendue en VEFA. Les réceptions des différents bâtiments ont été effectuées entre 2006 et 2009.
Le syndicat des copropriétaires a relevé des désordres affectant les parties communes et a initié une action en justice en 2013.

La procédure
Cour d'appel de Fort-de-France (21 mai 2019) :Les demandes du syndicat sont déclarées irrecevables ou forcloses, car les désordres étaient, selon la cour, apparents à la date de la prise de possession par les copropriétaires.
Pourvoi en cassation :Le syndicat conteste cette interprétation, soutenant que les désordres devaient être appréciés à la date de la réception des travaux et non à celle de la prise de possession.

Contenu de la décision

Arguments des parties

Syndicat des copropriétaires :Affirme que les désordres relèvent de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et 1646-1 du Code civil.
Reproche à la cour d’appel de s’être focalisée sur la prise de possession et non sur la réception des travaux.

SCI Le Domaine de Beauharnais :Soutient que les désordres invoqués étaient apparents à la date de la livraison et que l'action est donc forclose.

Raisonnement juridique
La Cour rappelle que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l’ouvrage au moment de la réception des travaux, et non au moment de la prise de possession par les copropriétaires.
Elle critique l'arrêt de la cour d'appel pour avoir ignoré ce principe fondamental.

Solution retenue
La Cour casse et annule l’arrêt de la cour d’appel sur la question des désordres déclarés forclos.

3. Références et articles juridiques
Décision principale :
Cour de cassation, 14 janvier 2021, n° 19-21.130.

Textes cités :

Article 1646-1 du Code civil : Garantie décennale applicable au vendeur en VEFA.
Article 1792 du Code civil : Garantie des dommages de nature décennale.
Article 1642-1 du Code civil : Vices apparents à la prise de possession.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement de la Cour

Garantie décennale :
La Cour clarifie que le vendeur en VEFA est soumis à la même obligation que les constructeurs vis-à-vis des dommages cachés ou apparents identifiés lors de la réception.

Portée de l'arrêt :

Cet arrêt renforce la distinction entre réception des travaux et prise de possession.
Il confirme que les actions en garantie doivent être initiées dans les délais prévus après réception.

Conséquences juridiques

Impact sur la jurisprudence :

Les juges doivent systématiquement évaluer la nature des désordres en fonction de la réception.
Cet arrêt apporte une clarification majeure pour les litiges en VEFA.

Évolution des pratiques :

Les syndicats de copropriétaires devront systématiquement documenter les désordres à la réception pour préserver leurs droits.
Les vendeurs en VEFA doivent être vigilants à ne pas négliger les désordres apparents à la réception.

5. Critique et décisions postérieures
Décisions similaires postérieures
Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 16 mars 2022, n° 21-10.532 : Réitère que la garantie décennale s'applique aux désordres cachés identifiés à la réception.

6. Accompagnement juridique
La SELARL Philippe GONET, cabinet d’avocats expérimenté en droit de la construction, vous accompagne dans :

La gestion des litiges liés aux VEFA.
La protection des droits des copropriétaires en matière de garanties.