L’exception de garantie perpétuelle opposée au vendeur de mauvaise foi

Il existe des arrêts de la Cour de cassation qui font plaisir à lire parce qu’ils sanctionnent la mauvaise foi de certaines parties qui croient pouvoir user de dispositions légales.

Fort heureusement, il convient de rappeler des principes frappés par le bon sens.

Dans le cas présent, un particulier avait vendu en 2010 une parcelle dépendant d’une terre qu’il avait acquise d’autres propriétaires par acte sous seing privé en date du 12 mai 1983. L’un de ces propriétaires assigne le vendeur et l’acquéreur en revendiquant la propriété de la parcelle notamment par le bénéfice de la prescription acquisitive.

Celle-ci consiste à pouvoir opposer un droit lorsque le délai minimum de 30 ans s’est écoulé : en l’espèce devenir propriétaire d’un terrain occupé.

Les juges du fond en première instance et en appel, avaient rejeté une telle demande.

La Cour de cassation a fait sienne l’argumentation de la cour d’appel en rappelant que le vendeur, tenu de l’obligation de garantir l’acquéreur d’un terrain contre toute éviction résultant de son fait personnel, telle la possession trentenaire, ne peut l’évincer en invoquant la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire du terrain qu’il a vendu, mais dont il a conservé la possession, l’acquéreur étant toujours recevable, dans ce cas, à lui opposer l’exception de garantie qui est perpétuelle. »

L’action de l’ancien propriétaire en revendication de la propriété semblait particulièrement osée sur le plan moral mais pas sur le plan du droit puisqu’il est nécessaire en matière de prescription acquisitive par l’usage, une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire (C. civ., art. 2261)

L’article 2258 du Code civil écarte la bonne foi au surplus en affirmant que « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

Certainement pour écarter cet argument, la Cour de cassation a entendu privilégier la garantie que doit tout vendeur à l’acquéreur.

 Cass 3ème civ 30 juin 2021 (20-14.743)