La responsabilité d'un propriétaire peut être engagée à l'égard d'un squatteur.

Par contrat du 21 mars 1995, M. et Mme [C] ont donné en location à M. [P] et Mme [S], un bien immobilier dépendant d'une copropriété.

Le 3 août 2012, Mme [S], qui était déchue de tout titre d'occupation à la suite d'une décision rendue par un tribunal d'instance, a chuté au sol depuis la fenêtre de la cuisine du bien loué, à la suite de la rupture du garde-corps.

Le 4 novembre 2013, Mme [S] a assigné devant un tribunal de grande instance M. et Mme [C], ainsi que la caisse primaire d'assurance maladie de Paris, en reconnaissance de la responsabilité des bailleurs et en désignation d'un expert.

En 2014, Mme [S] assigne au fond devant le Tribunal de Grande Instance

A l’appui du pourvoi, M. et Mme [C] déclaraient que l'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime constitue une faute de nature à libérer totalement ou partiellement le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité au titre de l'accident survenu dans ce bien, dès lors que celui-ci ne se serait pas produit si la victime avait libéré les lieux.

Pour la Cour de Cassation, l'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu'il est établi que l'accident subi par cette dernière résulte du défaut d'entretien de l'immeuble.

En l'état de ces constatations, la cour d'appel a décidé à juste titre qu'aucune faute ne pouvait être retenue à l'encontre de Mme [S], de nature à exclure ou réduire son droit à indemnisation.

Cet arrêt peut à certains égards choquer le lecteur en ce qu’un propriétaire serait obligé d’indemniser un squatter qui occupe sans indemnité un logement.

Il faut plutôt replacer cet arrêt dans une obligation générale de sécurité incombant au propriétaire.

L’occupation du logement sans indemnité n’est pas à l’origine de l’accident qui résultait d’un défaut d’entretien général du logement.

De toute évidence, l’accident aurait pu frapper le locataire qui aurait succédé au squatter.

De plus, dans l’hypothèse d’un logement non occupé, la responsabilité du propriétaire serait également engagée.

En fait, la position de la Cour de cassation s’explique par la différence entre la responsabilité du propriétaire d’un bien immobilier qui est indifférente à l’occupation ou non du logement et l’occupation dudit logement.

Il n’était pas rapporté l’impossibilité d’accès au logement par le propriétaire.

La solution eut été différente si le locataire s’est opposé à l’intervention du propriétaire. Or ce point n’est pas évoqué dans la procédure.

Il conviendra d’attendre d’autres décisions.

Cass 2ème civ  15 septembre 2022  n° 19-26.249
https://www.courdecassation.fr/decision/6322ce8539bd63fcb09450b1