Obligation de conseil des notaires : Décision clé sur les risques d’inondation

1. Résumé succinct

Contexte :
M. Y., acquéreur d’un immeuble, assigne la SCP Sophie Z. et G. Z., notaires, pour manquement à l'obligation d'information sur les risques d’inondation affectant le bien vendu. Le notaire avait sollicité une note de renseignements d’urbanisme, mais n’avait pas vérifié l’existence d’un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI).

Impact principal :
La Cour de cassation rappelle que la note d’urbanisme ne décharge pas le notaire de son devoir d’investigation et d’information concernant les risques administratifs comme les PPRI.

2. Analyse détaillée

Les faits
Acte de vente : En 2005, M. Y. acquiert un bien immobilier via un acte authentique reçu par la SCP Sophie Z. et G. Z., notaires.
Problème : En 2011, M. Y. découvre que l’immeuble est situé en zone inondable.
Conséquences : M. Y. intente une action en responsabilité contre le notaire pour manquement à son devoir de conseil, réclamant une indemnisation pour la perte de chance d’avoir négocié différemment ou renoncé à l’acquisition.

La procédure
Cour d’appel de Bastia (5 octobre 2016) :
La demande de M. Y. est rejetée. La cour estime que le notaire avait satisfait à son obligation en demandant une note de renseignements d’urbanisme.
Cour de cassation (14 février 2018) :
La Cour casse l’arrêt, précisant que la note d’urbanisme ne dispense pas le notaire de vérifier l’existence d’un arrêté préfectoral publiant un PPRI applicable à la zone.

Contenu de la décision

Arguments des parties :

M. Y. : Le notaire a manqué à son devoir en ne vérifiant pas les documents publics relatifs aux risques d’inondation.
SCP Z. : Le notaire a rempli son devoir en demandant la note d’urbanisme, qui ne mentionnait pas les risques.

Raisonnement juridique :La note de renseignements d’urbanisme ne couvre pas les risques mentionnés dans les arrêtés préfectoraux.
Le notaire avait l’obligation de consulter ces documents, régulièrement publiés et accessibles.

Solution retenue :
La Cour casse l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence.

3. Références juridiques
Décision analysée :
Cour de cassation, civ. 1, 14 février 2018, n° 16-27.263

Textes appliqués :

Article 1382 du Code civil (devenu 1240) : Responsabilité pour faute.
Article L. 125-5 et R. 125-27 du Code de l’environnement : Obligations relatives aux risques naturels.

4. Décisions postérieures et implications

Décisions similaires :

1ʳᵉ Civ., 11 janvier 2017, n° 15-22.776 : Manquement du notaire à son obligation de conseil sur les servitudes administratives.

Implications pratiques :Le notaire doit aller au-delà des informations fournies par la note d’urbanisme pour garantir une transparence totale aux acquéreurs.
Les acquéreurs peuvent exiger des notaires une indemnisation en cas de manquement.

5. Critique de la décision
Forces :
La décision renforce l’obligation de vigilance des notaires, protégeant ainsi les acquéreurs.
Limites :
Elle peut alourdir les diligences des notaires et augmenter les coûts de leurs prestations.

6. Accompagnement juridique

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Cass 1ere civ 14 février 2018 n°16-27.263