Prescription acquisitive et droit de propriété : analyse de l’arrêt du 17 mai 2018

1. Résumé succinct
Contexte :
L'affaire oppose M. et Mme X. à M. Z., concernant la revendication de la propriété d'une parcelle occupée par M. et Mme X. depuis plus de trente ans. Ces derniers invoquent une prescription acquisitive trentenaire. M. Z., propriétaire attesté par acte notarié, demande l’expulsion des occupants et la démolition des constructions.

Impact principal :
Cet arrêt réaffirme la primauté du droit de propriété protégé par l’article 544 du Code civil et l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme. Il établit que l’expulsion et la démolition, bien que constituant une ingérence dans le droit au respect du domicile (art. 8 CEDH), sont proportionnées pour garantir la plénitude du droit de propriété.

2. Analyse détaillée

Les faits :

Parties en présence : M. et Mme X. revendiquent la propriété d’une parcelle à Matoury par prescription acquisitive, arguant d’une occupation continue et paisible de plus de trente ans.
Conflit : M. Z., détenteur d’un titre de propriété, réclame l’expulsion des occupants et la démolition des constructions illégales.

La procédure :

1ère instance : Le tribunal a jugé en faveur de M. et Mme X., estimant les conditions de prescription remplies.
Appel (CA Cayenne, 11 janvier 2016) : La Cour infirme le jugement, constatant l’absence de preuve d’une possession trentenaire caractérisée.
Pourvoi en cassation : M. et Mme X. invoquent notamment une violation de l'article 8 de la CEDH.

Contenu de la décision :

Arguments des parties :

M. et Mme X. : Prescription acquisitive établie par des actes matériels (occupation, construction, culture).
M. Z. : Titre de propriété clair, absence de preuve suffisante de prescription trentenaire par les époux X.

Raisonnement juridique :

La Cour de cassation souligne que la prescription acquisitive nécessite une possession publique, continue, paisible et non équivoque pendant 30 ans. Les éléments produits par M. et Mme X. ne satisfont pas ces critères.
Concernant le droit au domicile protégé par l'article 8 de la CEDH, la Cour considère que l’expulsion est proportionnée au regard de l’atteinte au droit de propriété de M. Z.

Solution retenue :

Rejet du pourvoi de M. et Mme X.
Confirmation de l’expulsion et de la démolition des constructions illégales.

3. Références et articles juridiques
Décision étudiée :
Cour de cassation, civ. 3e, 17 mai 2018, n° 16-15.792, publié au bulletin.

Articles appliqués :

Code civil : Articles 544, 545, 2258, 2261.
Convention européenne des droits de l’homme : Article 8 (respect de la vie privée et du domicile).
Protocole additionnel n° 1 : Article 1er (protection de la propriété).

4. Analyse juridique approfondie

Impact sur la jurisprudence existante :

Cette décision renforce la jurisprudence relative à la protection du droit de propriété, en précisant les critères stricts de la prescription acquisitive.
Elle clarifie également l’équilibre entre les droits protégés par la CEDH (art. 8 et droit de propriété).

Conséquences juridiques :

Pour les propriétaires : Confirmation de l’importance des titres de propriété face à des revendications fondées sur la prescription acquisitive.
Pour les occupants sans titre : Nécessité d’apporter des preuves solides et cumulatives pour prétendre à la prescription.

5. Critique de la décision
Les motifs de la décision sont solidement argumentés, bien que l’absence de recherche approfondie sur la proportionnalité puisse être discutée.

6. Accompagnement juridique
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Cass 3eme civ 17 mai 2018 n°16-15.792