Troubles anormaux de voisinage : Perte d’ensoleillement et responsabilité en zone urbanisée

Introduction

Dans un arrêt rendu le 19 janvier 2017, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SELARL Erwan Flatres, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société Dutles Invest. Cet arrêt, centré sur les troubles anormaux de voisinage, clarifie les conditions d’indemnisation en cas de perte d’ensoleillement consécutive à une construction en milieu urbanisé.

Les faits et le contexte de l’affaire
M. et Mme X..., propriétaires d’une maison avec cour et jardin située sur une parcelle étroite, ont assigné la société Dutles Invest en réparation du préjudice causé par la construction d’un immeuble collectif sur la parcelle voisine. Cette nouvelle construction, culminant à 16,44 mètres, a remplacé un bâtiment de faible hauteur (3,60 mètres). Selon les époux X..., cette construction a entraîné une perte significative d’ensoleillement, notamment dans leur cour intérieure et au niveau des ouvertures du rez-de-chaussée et du premier étage de leur maison.

Les arguments des parties

Les demandeurs : M. et Mme X...

Preuves apportées :

Les époux X... ont présenté des rapports d’expertises amiables et judiciaires confirmant une perte d’ensoleillement moyenne de 46 %, avec des pics atteignant 61 %.
Des photographies documentant les changements ont également été communiquées.

Préjudice invoqué :

Une perte de valeur vénale estimée initialement à 60 000 euros.
Un préjudice de jouissance permanent estimé à 20 000 euros.

La partie défenderesse : SELARL Erwan Flatres (liquidateur judiciaire de Dutles Invest)

Défense présentée :

La société a soutenu que la construction respectait le plan local d’urbanisme (PLU).
Elle a argué que les contraintes inhérentes au milieu urbanisé rendaient les inconvénients tolérables.

Critiques des expertises :

La partie défenderesse a contesté les méthodes d’évaluation et l’absence d’études sur l’environnement urbain global.

L’analyse et la décision de la Cour
Motifs de la décision :

La Cour d’appel avait retenu que la configuration particulière de la parcelle des époux X..., étroite et en longueur, amplifiait l’impact de la perte d’ensoleillement.
Le respect du PLU n’exclut pas, en soi, une responsabilité civile fondée sur les troubles anormaux de voisinage.

Indemnisation accordée :

30 000 euros pour la perte de valeur vénale de la propriété (au lieu des 60 000 euros revendiqués, en raison de l’implantation en zone urbanisée).
3 000 euros pour le préjudice de jouissance permanent.

Analyse juridique

Les principes retenus

Troubles anormaux de voisinage :

Même en milieu urbanisé, une nuisance excédant les inconvénients normaux peut être indemnisée.
La perte d’ensoleillement est jugée significative et anormale dans le cas présent.

Impact du respect des règles d’urbanisme :

Le respect des dispositions du PLU ne supprime pas la possibilité d’indemnisation.

Implications pratiques
Les propriétaires affectés par des constructions voisines peuvent faire valoir leurs droits, même si les règles d’urbanisme sont respectées.

Comparaisons jurisprudentielles
Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle reconnaissant les troubles anormaux de voisinage en zone urbanisée.
Elle renforce l’idée que les inconvénients du voisinage doivent être tolérables, même en milieu dense.

Enseignements pratiques

Pour les victimes de troubles de voisinage :

Documentez précisément les nuisances (photos, expertises).
Consultez un avocat pour évaluer vos droits.

Pour les auteurs de constructions :

Prenez en compte les impacts potentiels de votre projet sur le voisinage.
Faites réaliser des études préventives pour minimiser les risques de litige.

Conclusion
L’arrêt de la Cour de cassation du 19 janvier 2017 met en lumière l’importance de protéger les droits des particuliers face à des nuisances anormales, même en zone urbaine. Si vous êtes confronté(e) à une situation similaire, il est essentiel de consulter un professionnel pour défendre vos intérêts.

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Cass  Civ 3 ème 19 janvier 2017 n°15-28.591