Vente en bloc et droit de préemption du locataire (Cass. civ. 3, 11 mars 2015)

1. Résumé succinct

Contexte
Parties impliquées :Mme X. : locataire d’un logement appartenant à la société Florida.
Société Florida : propriétaire ayant délivré un congé avec offre de vente.
Société Valgenio : acheteur de l’immeuble en bloc.
Juridiction concernée : Cour de cassation, chambre civile 3.
Nature du litige : Contestation de Mme X. sur la validité de la vente en bloc de l’immeuble au motif que son droit de préemption n’a pas été respecté.

Impact principal
La décision confirme que la vente d’un immeuble en bloc n’ouvre pas droit à un droit de préemption subsidiaire pour les locataires, en vertu de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que ce droit est strictement limité à la vente du lot loué.

2. Analyse détaillée

Les faits
Mme X. loue un appartement appartenant à la société Florida.
La société Florida notifie un congé à Mme X. avec une offre de vente individuelle à 192 000 €.
Mme X. ne donne pas suite à cette offre.
Le 17 mars 2004, la société Florida vend l’immeuble en entier à la société Valgenio pour un prix global inférieur au prorata des lots individuels.
Mme X. conteste la vente en invoquant une fraude à son droit de préemption et demande l’annulation de la vente.

La procédure
Première instance :Le tribunal rejette la demande de Mme X. et valide la vente en bloc.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence (24 octobre 2013) :Confirme la décision de première instance.
Retient que la vente en bloc ne donne pas droit à un droit de préemption au locataire selon l'article 15-II de la loi de 1989.
Pourvoi en cassation :Mme X. invoque la violation de son droit de préemption en arguant que le prix global de la vente était plus avantageux que celui qui lui avait été proposé.

Contenu de la décision
Arguments des parties :

Mme X. :Soutient que la vente en bloc constituait une fraude à ses droits, le prix global étant inférieur au prix individuel proposé dans le congé.
Réclame l’annulation de la vente et l’application de son droit de préemption subsidiaire.
Sociétés Florida et Valgenio :Argumentent que la loi n’accorde aucun droit de préemption dans le cadre d’une vente en bloc.
Soulignent que le congé et l’offre étaient réguliers.

Raisonnement juridique :

L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 limite le droit de préemption à la vente du lot loué.
La vente en bloc ne permet pas d’exercer ce droit, même si le prix global est plus avantageux que le prix individuel proposé.
La Cour d’appel a constaté l’absence de fraude et la régularité du congé.

Solution retenue :

La Cour de cassation rejette le pourvoi de Mme X. et confirme la régularité de la vente en bloc.

3. Références et articles juridiques
Décision citée : Cass. civ. 3, 11 mars 2015, n° 14-10.447.

Textes juridiques appliqués :Article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 : Droit de préemption du locataire en cas de vente du logement qu’il occupe.
Article 700 du Code de procédure civile : Condamnation aux frais exposés.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique :

La Cour rappelle que le droit de préemption subsidiaire des locataires ne s’applique pas à une vente en bloc.
La régularité du congé purge le droit de préemption, même si la vente globale est conclue à un prix inférieur.

Conséquences juridiques :

Cette décision clarifie les limites du droit de préemption dans les ventes en bloc, renforçant la sécurité des transactions immobilières.
Elle protège les propriétaires contre les contestations basées sur des différences de prix.

5. Critique des sources et de la décision
Points faibles ou controverses :

La protection des locataires peut être perçue comme affaiblie, notamment lorsque le prix global avantageux d’une vente en bloc pourrait indirectement les léser.
La décision repose fortement sur une interprétation stricte de la loi, sans considérer les intentions réelles des parties.

6. Accompagnement juridique
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Cass 3 ème Civ 11 mars 2015 n°14-10.447