Droits d’accession et indemnisation : Cass civ 3, 21 sept 2023

Résumé succinct de la décision :
La Cour de cassation a confirmé que, conformément à l’article 555 du Code civil, une personne ayant construit sur le terrain d’autrui avec ses propres matériaux peut réclamer une indemnisation, sans condition d’éviction du terrain. La demande de remboursement par Mme [X] a donc été jugée recevable.

Lien vers la décision : Cass civ 3, 21 sept 2023, n°22-15.359.

Faits et procédure :
En 2005, M. [L] [N] et Mme [X], alors mariés sous le régime de la communauté, ont construit leur maison sur un terrain appartenant au père de M. [L] [N], M. [O] [N].
Après leur divorce en 2014, Mme [X] a sollicité le remboursement de sa quote-part correspondant à la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre utilisés pour la construction.
Suite à un désaccord, Mme [X] a assigné M. [O] [N] pour obtenir cette indemnisation.
La cour d'appel de Bastia a estimé que M. [O] [N] devait indemniser Mme [X]. Cette décision a été contestée par M. [O] [N], qui a formé un pourvoi en cassation.

Articles évoqués et leur contenu :

Article 555 du Code civil :
« Lorsque les plantations, constructions ou ouvrages ont été faits par un tiers et avec ses matériaux, le propriétaire du fonds peut en conserver la propriété ou obliger le tiers à les enlever. [...] Si le propriétaire conserve les constructions, il doit rembourser leur valeur estimée à la date du remboursement. »

Article 700 du Code de procédure civile :
« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais non compris dans les dépens. »

Raisonnement de la Cour de cassation :

Réclamation fondée sur l’article 555 du Code civil :
La Cour a confirmé que l’indemnisation d’une personne ayant construit sur le terrain d’autrui n’est pas conditionnée par son éviction du terrain. Ainsi, même si Mme [X] n’a pas été évincée, elle peut réclamer le remboursement des matériaux et de la main-d'œuvre.

Précision sur l’évaluation :
L'indemnisation doit être calculée sur la base de la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre au moment du remboursement, indépendamment de l’utilisation actuelle de la construction.

Conséquences juridiques :

Clarification jurisprudentielle :
Cet arrêt confirme que l’action en remboursement prévue par l’article 555 n’est pas liée à l’éviction du constructeur. Cela renforce les droits des tiers constructeurs.

Évolution par rapport à la jurisprudence antérieure :
Cette décision s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle en précisant que le propriétaire du terrain doit indemniser le constructeur si la construction est conservée, même sans litige relatif à l’éviction.

Analyse des décisions postérieures :

Si des décisions ultérieures venaient à modifier ou nuancer cet arrêt, notamment en introduisant des conditions supplémentaires à l’indemnisation, cela pourrait restreindre les droits des constructeurs tiers. Une telle évolution exigerait une analyse approfondie pour évaluer les implications patrimoniales et pratiques.

Nécessité d’un accompagnement juridique :
Les litiges liés aux constructions sur le terrain d’autrui peuvent soulever des enjeux juridiques complexes. Pour sécuriser vos droits et défendre vos intérêts, faites confiance à la SELARL Philippe Gonet, cabinet d’avocat expérimenté en droit immobilier.