Prescription locative : une clarification sur les délais applicables aux baux d’habitation

1. Résumé succinct

Contexte :

Parties impliquées : La société Logemloiret (bailleresse) contre M. et Mme X (anciens locataires).
Juridiction concernée : Cour de cassation, Troisième Chambre civile.
Nature du litige : Recouvrement des loyers impayés et des réparations locatives après libération des lieux.

Impact principal :
Cette décision établit que les créances issues d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas régies par le délai de prescription biennale du Code de la consommation, mais par le délai triennal spécifique à cette loi.

2. Analyse détaillée

Les faits
M. et Mme X avaient loué un logement social auprès de la société Logemloiret.
Après leur départ, la société Logemloiret a constaté des impayés de loyers et des dégradations nécessitant des réparations.
Une assignation en recouvrement a été déposée le 20 avril 2015, soit plus de trois ans après la constatation des faits par huissier.

La procédure
Tribunal d’instance de Montargis (7 septembre 2015) :Déclare l’action prescrite, appliquant le délai biennal de l’article L. 137-2 du Code de la consommation, considérant que la location est une fourniture de services.
Cour de cassation (26 janvier 2017) :Cassation intégrale du jugement, jugeant que la prescription biennale ne s’applique pas aux baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989.

Contenu de la décision

Arguments des parties :

Logemloiret : Conteste l’application de la prescription biennale, arguant que le bail est régi par la loi de 1989, qui prévoit un délai de prescription triennal.
M. et Mme X : Défendent la décision du tribunal, considérant la location comme une prestation de service soumise à la prescription biennale du Code de la consommation.

Raisonnement juridique :

La Cour rappelle que la loi du 6 juillet 1989 contient des dispositions spécifiques pour les baux d’habitation, excluant l’application des règles générales du Code de la consommation.

Solution retenue :Cassation intégrale de la décision, renvoi devant le tribunal d’instance d’Orléans pour réexamen.

3. Références et articles juridiques
Références
Décision : Cass. civ. 3e, 26 janv. 2017, n° 15-27.580, 

Textes appliqués
Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : Prescription triennale pour les créances issues des baux d’habitation.
Article L. 137-2 du Code de la consommation (devenu L. 218-2) : Prescription biennale pour les relations professionnelles avec les consommateurs.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

Primauté des règles spécifiques :La loi du 6 juillet 1989 régit spécifiquement les baux d’habitation et s’applique exclusivement à ces relations contractuelles.

Limitation de la prescription biennale :Les relations locatives, même avec un professionnel, ne relèvent pas du régime général de consommation.

Conséquences juridiques

Impact sur la jurisprudence : Renforcement de la distinction entre les baux d’habitation régis par des lois spécifiques et les autres relations contractuelles.

Évolution des pratiques : Clarté accrue sur les délais de prescription applicables aux baux d’habitation.

5. Critique des sources et de la décision

Points faibles ou controversés
Absence de développement sur les cas où les parties pourraient invoquer d’autres régimes juridiques (ex. Code civil).
Fiabilité
La décision repose sur une application rigoureuse des textes et clarifie les règles de prescription dans le domaine locatif.

6. Accompagnement juridique
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Cass 3ème Ch 26 janvier 2017 n°15-27.580