Accès aux parties communes en copropriété : un droit réaffirmé par la Cour de cassation

1 -  Résumé succinct

Contexte
M. [N], copropriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée, a saisi la justice afin d’obtenir l’accès au badge et au code permettant de circuler par l’escalier principal d’un immeuble en copropriété. Le syndicat des copropriétaires refusait cet accès, considérant que M. [N] n’avait aucun intérêt légitime à utiliser cette partie commune.

Impact principal
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel au visa des articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, rappelant qu’un copropriétaire a le droit d’utiliser les parties communes, sauf s’il est démontré qu’il n’a aucun droit de propriété indivise sur celles-ci.

2 -  Analyse détaillée

Les faits
M. [N] est propriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété.
Il souhaite obtenir l’accès à l’escalier principal, situé dans une autre partie de l’immeuble, via la remise du badge et du code d’accès.
Le syndicat des copropriétaires refuse, estimant que M. [N] n’utilise pas cette zone pour accéder à son lot.

La procédure
Cour d’appel de Paris (26 octobre 2022) : rejette la demande de M. [N], estimant qu’il ne contribue pas aux charges liées à cette zone, et n’en a pas l’usage direct.
Pourvoi en cassation formé par M. [N].

Contenu de la décision

Arguments des parties

M. [N] : invoque le règlement de copropriété qui n’exclut pas son droit d’usage sur cette partie commune ; la privation d’accès est abusive.
Syndicat des copropriétaires : soutient que l’usage de l’escalier principal n’a aucun lien avec l’accès à son lot, et que l’accès par escalier de service est suffisant.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation
Application des articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 :Sont parties communes les éléments affectés à l’usage ou à l’utilité de tous ou plusieurs copropriétaires.
Chaque copropriétaire peut user des parties communes, sauf si le règlement les qualifie de parties communes spéciales.
La cour d’appel a refusé l’accès sans démontrer que l’escalier était une partie commune spéciale n’appartenant pas à M. [N].
Violation de la loi : la cour d’appel aurait dû vérifier la qualification juridique de cette partie commune avant de restreindre le droit d’usage.

Solution retenue
Cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel.
Renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

3 -  Références et articles juridiques
Décision commentée
Cass. civ. 3, 8 févr. 2024, n° 22-24.119

Textes juridiques cités
Article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Article 4 de la même loi (réd. antérieure à 2019)
Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre les copropriétaires.
Article 9, al. 1er de la même loi
Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble.

4 -Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La Cour insiste sur le caractère protecteur du droit d’usage des parties communes :

L’exercice de ce droit ne peut être limité que par des clauses expresses du règlement de copropriété (ex. partie commune spéciale).
Le fait que le copropriétaire n’ait pas d’usage direct ou régulier ne peut justifier à lui seul une interdiction.
Le raisonnement de la cour d’appel manque de base légale, car elle n’a pas vérifié la nature juridique exacte de l’escalier.

Conséquences juridiques
Renforcement du droit d’usage des parties communes.
Encadrement strict des limitations pouvant être imposées par les syndicats de copropriété.
Rappel que l'intérêt objectif ou l’usage fréquent ne sont pas des conditions légales d’accès aux parties communes.

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