Fonds de travaux et tantièmes : la Cour valide la répartition générale en copropriété

1 - Résumé succinct

Contexte
M. [S], propriétaire d’un garage situé dans un bâtiment D d’un ensemble en copropriété, conteste une résolution d’assemblée générale imposant une cotisation au fonds de travaux répartie selon les tantièmes généraux, alors même que son lot ne bénéficierait d’aucun service commun des autres bâtiments (chauffage, égout, etc.).

Impact principal
La Cour de cassation rejette le pourvoi, confirmant que la cotisation au fonds de travaux doit être répartie selon les tantièmes généraux, sans considération de l’utilité réelle pour chaque lot.

2 - Analyse détaillée

Les faits
M. [S] est propriétaire d’un lot de garage dans le bâtiment D d’un ensemble immobilier en copropriété.
Ce lot détient :20/10 000e des parties communes générales,
285/10 000e des parties communes spéciales du sous-sol du bâtiment D.
Il conteste la résolution n°12 de l’AG du 25 septembre 2018 prévoyant l’alimentation du fonds de travaux à hauteur de 5 % du budget prévisionnel, répartie selon les tantièmes généraux.

La procédure
Cour d’appel de Grenoble, 7 juin 2022 : déboute M. [S] de sa demande d’annulation de la résolution.
Il forme un pourvoi en cassation, contestant l’égalité de traitement avec les autres copropriétaires.

Contenu de la décision

Arguments du demandeur
Le fonds de travaux ne devrait pas inclure les charges afférentes aux bâtiments A, B et C, qui ne concernent pas son lot, implanté uniquement dans le bâtiment D.
Il estime que l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit être interprété en fonction de l’utilité des équipements pour son lot.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation
La cotisation au fonds de travaux est prévue par l’article 14-2 II de la loi de 1965 :Elle est appelée au même rythme que le budget prévisionnel,
Elle est répartie comme les charges générales, selon l’article 10 alinéa 2.
La répartition n’est pas fonction de l’utilité pour chaque lot, contrairement aux charges spéciales.
La Cour valide donc la méthode de répartition retenue par la cour d’appel (tantièmes généraux).

Solution retenue
Rejet du pourvoi.
Confirmation de la répartition selon les millièmes généraux.
Condamnation de M. [S] à 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

3 - Références et articles juridiques
Décision analysée
Cass. civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-21.758

Textes juridiques cités
Article 14-2, II de la loi du 10 juillet 1965 (version antérieure à loi ELAN)
« Le syndicat constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées pour le budget prévisionnel. »
Article 10, alinéa 2 de la même loi (version antérieure à ordonnance 2019-1101)
« Les copropriétaires versent la cotisation au fonds de travaux proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

4 - Analyse juridique approfondie

Raisonnement

La Cour réaffirme une distinction essentielle :

Les charges générales (fonds de travaux inclus) sont réparties selon les tantièmes généraux,
Les charges spéciales tiennent compte de l’utilité pour chaque lot.
Cela signifie qu’un lot isolé (ex. un garage) doit quand même contribuer au fonds de travaux, même si les équipements concernés ne lui sont pas utiles en pratique.

Conséquences juridiques
Confirmation d’une jurisprudence constante : les charges du fonds de travaux sont liées à la propriété, non à l’usage.
Rappel aux copropriétaires : la contestation d’une résolution sur la base d’un défaut d’utilité n’est pas recevable en matière de fonds de travaux.

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