Parties communes et privatives en copropriété : la Cour casse une mauvaise lecture du règlement

1 - Résumé succinct

Contexte
Mme [G] vend un bien à Mme [Z] pour 800 000 €, comprenant plusieurs lots dont l’un (lot 39) correspondait à une cour. L’acheteuse, contestant la nature privative de cette cour (lot 39), introduit une action en réduction du prix pour mesurage erroné selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Impact principal
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au motif que les juges ont méconnu la force du règlement de copropriété, seul document ayant valeur contractuelle pour qualifier un lot en partie privative ou commune.

2 - Analyse détaillée

Les faits
28 mai 2018 : Mme [G] vend à Mme [Z] un ensemble de lots dans un immeuble à Paris (lots 16, 17, 38 et 39).
Litige : Mme [Z] conteste que le lot 39 soit une partie privative. Elle soutient qu’il ne s’agit que d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune spéciale (cour intérieure).
Elle demande réduction du prix sur le fondement de l’article 46, alinéa 7, loi du 10 juillet 1965.

La procédure
1re instance : Mme [G] est condamnée à une réduction du prix.
Cour d’appel de Paris, 24 février 2023 : confirme la qualification de partie commune spéciale pour la cour correspondant au lot 39.
Pourvoi en cassation formé par Mme [G], contestant que l’analyse ait fait prévaloir l’état descriptif de division sur le règlement de copropriété.

Contenu de la décision

Arguments des parties
Mme [Z] (acquéreuse) : soutient que la cour n’est pas une partie privative mais une partie commune à jouissance exclusive, exclue du mesurage Carrez.
Mme [G] (vendeuse) : fait valoir que le règlement de copropriété de 1953 classe explicitement le lot 33 (dont est issu le lot 39) parmi les lots privatifs, comme en attestent les tableaux en pages 9 bis et 10.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation
Vis des articles 8, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 :Le règlement de copropriété prévaut sur l’état descriptif de division.
Le classement contractuel du lot dans le règlement exclut l’application de critères fonctionnels (utilité ou usage commun).
La Cour d’appel a omis de rechercher si le règlement qualifiait clairement le lot 39 comme privatif.
Elle a donc privé sa décision de base légale.

Solution retenue
Cassation intégrale de l’arrêt d’appel.
Renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
Mme [Z] est condamnée aux dépens et à 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

3 - Références et articles juridiques
Décision analysée
Cass. civ. 3, 5 déc. 2024, n° 23-16.359

Textes juridiques cités
Article 8 de la loi du 10 juillet 1965
Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes et fixe les conditions de leur jouissance.
Articles 2 et 3 de la même loi
Art. 2 : Sont privatives les parties de l’immeuble réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Art. 3 : Sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous ou plusieurs des copropriétaires.

4 - Analyse juridique approfondie

Raisonnement

La Cour rappelle un principe fondamental : le règlement de copropriété a force de loi entre les copropriétaires.
Ainsi :

L’état descriptif de division, même annexé, n’a pas de valeur juridique propre s’il contredit le règlement.
Une cour mentionnée comme lot privatif dans le règlement ne peut être requalifiée en partie commune.

Conséquences juridiques
Clarification jurisprudentielle utile pour tous les litiges relatifs à la qualification d’un lot.
Renforcement du rôle du règlement de copropriété comme document contractuel de référence.
Rappel pour les acheteurs : vérifier le règlement et non seulement l’état descriptif de division.

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