Copropriété : l’annulation de l’AG prive le syndic de sa rémunération ( 2025)

1. Résumé succinct
Contexte
Mme [V], copropriétaire, a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, la société Cabinet [N] [L], en remboursement de charges et honoraires indûment perçus, à la suite de l’annulation de l’assemblée générale du 25 novembre 2020 ayant désigné le syndic.

Juridiction
Cour de cassation, troisième chambre civile – arrêt du 27 février 2025, n° 23-14.697 (publié au bulletin).

Impact
La Cour rappelle deux principes fondamentaux :

L’approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
L’annulation de la décision désignant le syndic entraîne l’obligation de restituer les honoraires perçus au titre de ce mandat.

2. Analyse détaillée
Les faits
Mme [V], copropriétaire dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, conteste les appels de charges figurant sur son compte individuel entre 2018 et 2021, notamment au titre des honoraires perçus par un syndic dont le mandat a été annulé.

La procédure
Jugement de première instance (TJ Paris, 16 févr. 2023) : Rejet des demandes de remboursement formulées par Mme [V], au motif que les comptes avaient été approuvés par l’AG.
Pourvoi en cassation : Mme [V] invoque deux moyens fondés sur la violation de l'article 45-1 du décret de 1967 et du principe de rémunération contractuelle du syndic.

Le contenu de la décision
Premier moyen – sur l’approbation des comptes
Argument de Mme [V] : L’approbation des comptes du syndicat n’équivaut pas à une approbation du compte individuel.

Réponse de la Cour : L’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est clair : chaque copropriétaire peut contester son compte individuel même après approbation globale. Le tribunal a violé ce texte.

Second moyen – sur la rémunération du syndic
Argument de Mme [V] : Un syndic désigné par une AG annulée ne peut percevoir de rémunération.
Réponse de la Cour : En cas d’annulation de l’AG de désignation, les honoraires doivent être restitués (cf. art. 29 loi 1965, art. 1 loi Hoguet, art. 66 décret 1972). Le tribunal a donc aussi violé ces textes.
Solution retenue
Cassation partielle du jugement du TJ de Paris. L’affaire est renvoyée devant le même tribunal, autrement composé.

3. Références et textes juridiques
Références jurisprudentielles
Cour de cassation, civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-14.697 

Textes juridiques cités
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Article 45-1, alinéa 1er :
« L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Article 29 : Le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération.

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet)

Article 1er : encadre l’exercice de la profession d’administrateur de biens.
Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

Article 66, alinéa 2 : interdit toute rémunération en dehors des conditions définies dans le mandat ou la décision de nomination.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement de la Cour

La Cour rappelle deux principes essentiels à la bonne gouvernance des copropriétés :

Autonomie des comptes individuels : chaque copropriétaire conserve un droit autonome de contestation, même en cas d’approbation globale.

Rémunération conditionnée du syndic : la validité du mandat du syndic conditionne la légalité de sa rémunération.
Conséquences juridiques
Renforce le droit des copropriétaires à demander des régularisations individuelles.
Rappelle les limites de la gestion postérieure à une annulation d’AG.
Sécurise la pratique contentieuse autour des honoraires perçus sans mandat valable.

5. Accompagnement juridique

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