Copropriété : la Cour précise les conditions de création d’un syndicat secondaire

1 - Résumé succinct

Contexte
La SCI Rafa, propriétaire de lots dans un ensemble immobilier, conteste une décision de la cour d’appel de Rouen qui reconnaît l’existence d’un syndicat secondaire relatif au bâtiment I d’un centre commercial, et considère que la SCI a acquiescé au jugement initial en payant les sommes dues sans contestation.

Impact principal
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt :

Elle valide la reconnaissance du syndicat secondaire,
Mais elle sanctionne l’arrêt d’appel pour avoir considéré à tort qu’un paiement sans réserve en exécution d’une opposition valait acquiescement.

2 - Analyse détaillée

Les faits
La SCI Rafa est copropriétaire dans un ensemble immobilier géré par un syndicat principal.
Le règlement de copropriété de 1965, modifié en 1973, mentionne des charges spécifiques et des assemblées propres au bâtiment I.
Un litige naît du paiement contesté de charges par la SCI Rafa, condamné en première instance.

La procédure
Le jugement du 25 juin 2019 condamne la SCI à payer 23 384,49 €.
Appel interjeté, mais l’affaire est radiée faute d’exécution.
Pour rétablir l’appel, la SCI vend deux lots, après opposition sur prix notifiée par le syndic.
La cour d’appel confirme l’existence du syndicat secondaire et juge que le paiement effectué par le notaire sans réserve vaut acquiescement.

Contenu de la décision
Arguments des parties
SCI Rafa : conteste la personnalité morale du syndicat secondaire et invoque une exécution forcée sans consentement.
Syndicat : soutient que l’assemblée des copropriétaires du bâtiment I dispose d’une organisation propre, traduisant la naissance d’un syndicat secondaire.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation
Sur le syndicat secondaire :

Les dispositions du règlement de copropriété, bien qu’antérieures à 1965, organisent des assemblées distinctes, un conseil de gérance propre, des modalités de gestion spécifiques au bâtiment I.
Cela caractérise l’existence d’un syndicat secondaire, doté de la personnalité morale au sens de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’acquiescement :

Rappel des articles 408 à 410 du CPC et article 20 de la loi de 1965.
Le paiement effectué par le notaire, suite à une opposition régulière du syndic, ne vaut pas acquiescement.
Il s’agit d’une exécution nécessaire pour finaliser la vente, et non d’un acte volontaire de reconnaissance de dette.

Solution retenue
Cassation partielle :Le syndicat secondaire est confirmé.
La condamnation fondée sur un prétendu acquiescement est cassée.
Renvoi devant la cour d’appel d’Amiens.

3 -Références et articles juridiques
Décision analysée
Cass. civ. 3, 11 juillet 2024, n° 23-11.700

 Textes juridiques cités
Article 27 de la loi du 10 juillet 1965
Des syndicats secondaires peuvent être créés pour les bâtiments ou ensembles d’équipements possédant une autonomie particulière de gestion.

Articles 408 à 410 du CPC
L’acquiescement est la reconnaissance par une partie du bien-fondé des prétentions adverses ; il peut être exprès ou implicite.

Article 20 de la loi du 10 juillet 1965
Fixe les modalités d’opposition sur prix en cas de vente de lot par un copropriétaire débiteur.

4 - Analyse juridique approfondie

Sur le syndicat secondaire

La Cour confirme que :

Un syndicat secondaire peut résulter du règlement, même antérieur à la loi de 1965.
La structure propre (assemblées, charges, gérance) du bâtiment I suffit à démontrer l’existence d’un tel syndicat.

Sur l’acquiescement
L’exécution forcée via opposition au prix n’est pas un acte de volonté libre.
La jurisprudence rappelle que l’acquiescement ne peut résulter d’un acte imposé par la loi, sauf s’il est assorti d’une déclaration explicite.

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