Travaux sur parties communes spéciales : qui doit voter en AG ?

1. Résumé succinct

Contexte : La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu un arrêt le 6 février 2025 (n° 23-18.586), opposant la société BNP Paribas au syndicat des copropriétaires d’un immeuble situé à Paris, ainsi qu'à une SCI, au sujet de l’annulation d’une résolution d’AG autorisant des travaux sur des parties communes spéciales.

Impact principal : La Cour confirme que lorsque des travaux affectent à la fois des parties communes générales et spéciales, la décision d’autorisation appartient à l’assemblée générale des copropriétaires dans son ensemble.

2. Analyse détaillée

Faits
Le 23 janvier 2013, l’AG des copropriétaires d'un immeuble en copropriété a adopté une résolution autorisant une SCI à installer un local technique sur une terrasse du 3e étage, partie commune, afin d’y loger des ventilateurs de désenfumage. BNP Paribas, propriétaire de lots donnant sur cette terrasse et bénéficiant de parties communes spéciales (espaces verts), a contesté cette résolution pour défaut d’information suffisante.

Procédure
TGI : rejet de la demande d’annulation.
CA Paris (17 mai 2023) : rejet confirmé.
BNP Paribas forme un pourvoi en cassation.

Moyens soulevés
Insuffisance des informations techniques fournies aux copropriétaires.
Vote irrégulier par l’ensemble des copropriétaires alors que les travaux concernent aussi des parties communes spéciales.

Raisonnement de la Cour
Sur l’information préalable : la Cour considère que les documents fournis (croquis, photos, simulations) permettaient une appréciation suffisante des travaux.
Sur le vote : la Cour confirme qu’en cas d’atteinte conjointe aux parties communes générales et spéciales, la décision appartient à tous les copropriétaires.

3. Références et textes juridiques
Article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

"Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement."
Articles 10, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 : obligent à fournir des documents techniques suffisants avec la convocation à l'AG.
Cass. civ. 3e, 6 févr. 2025, n° 23-18.586 :

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La Cour adopte une lecture stricte de l'article 6-2 : la décision ne peut être prise exclusivement par les copropriétaires d'une partie commune spéciale si les travaux affectent aussi les parties communes générales.

Conséquences juridiques
Clarification sur la compétence de l'AG : tous les copropriétaires doivent être consultés.
Renforcement de la sécurité juridique des résolutions autorisant des travaux.

6. Accompagnement juridique
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