Appel en garantie et syndic : la Cour de cassation clarifie les règles (arrêt du 15 décembre 2021)

1. Résumé succinct

Contexte
Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble à Paris a été assigné par un copropriétaire se plaignant d’infiltrations dans son lot. Le syndicat a appelé en garantie plusieurs intervenants, dont son ancien syndic, l’entreprise ayant réalisé des travaux de toiture et la SCI propriétaire d’un fonds voisin.

Juridiction
Cour de cassation, 3e chambre civile Arrêt du 15 décembre 2021 Pourvoi n°20-21.537
Décision de la Cour d’appel de Paris du 9 septembre 2020 cassée partiellement

Impact principal

Cet arrêt réaffirme la distinction entre :

La garantie décennale conditionnée par la réception des travaux.
La possibilité pour un syndic d’appeler en garantie sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

2. Analyse détaillée

Les faits
M. G, copropriétaire, constate des infiltrations dans son lot.
Il assigne le syndicat des copropriétaires en indemnisation.
Le syndicat appelle en garantie :La société Proact'Imm (ancien syndic),
La société José Diniz (entreprise ayant refait la toiture),
La SCI voisine Les Trois Ailes.

La procédure
1ère instance : Condamnation du syndicat à indemniser M. G.
Appel : Appel en garantie rejeté pour défaut d’habilitation du syndic.
Cassation : Le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour appeler en garantie un coresponsable, la décision est cassée sur ce point.

Contenu de la décision

Arguments des parties
Syndicat : Demande la garantie des autres intervenants (ancien syndic, entreprise et SCI voisine) pour partager la charge.
SCI et Proact’Imm : Contestent l’absence d’habilitation du syndic.
José Diniz : Conteste sa responsabilité décennale faute de réception.

Raisonnement juridique
Appel en garantie : La Cour rappelle que le syndic n’a pas besoin d’habilitation pour défendre le syndicat et appeler en garantie.
Garantie décennale : Absence de réception = absence de garantie décennale, seule la responsabilité contractuelle de droit commun peut être invoquée.

Solution retenue
Cassation partielle sur l’irrecevabilité des appels en garantie.
Cassation sur la condamnation de José Diniz fondée à tort sur la garantie décennale.

3. Références et articles juridiques
Décision commentée
Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 décembre 2021, n° 20-21.537

Textes juridiques cités

Article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

"Le syndic peut agir en justice sans autorisation préalable de l'assemblée générale lorsqu'il défend au nom du syndicat ou lorsqu'il forme une demande en garantie."

Article 1792-4-1 du code civil "La responsabilité décennale s’éteint dix ans après la réception des travaux."

Article 1792-4-2 du code civil "Sans réception, seule la responsabilité contractuelle de droit commun s’applique."

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La Cour rappelle que le syndic défendant le syndicat ou appelant en garantie un tiers n’a pas besoin d’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Elle sanctionne la cour d’appel pour avoir exigé cette autorisation à tort.

Sur la garantie décennale, la Cour confirme que la réception des travaux est une condition indispensable, ce qui renvoie la responsabilité de l’entreprise sur le terrain contractuel.

Conséquences juridiques

Clarification de la souplesse procédurale pour les syndics face aux recours en garantie.
Réaffirmation de la réception comme pierre angulaire de la garantie décennale.
Sécurisation des entreprises intervenant en l’absence de réception formalisée.

5. Critique de la décision


La jurisprudence confirme régulièrement que l’absence de réception bloque la garantie décennale.
Le syndic dispose d’une autonomie de défense et de recours en garantie sans feu vert de l’AG.

6. Accompagnement juridique
Pour toute question ou situation similaire, il est indispensable de se faire accompagner par un avocat compétent en droit immobilier et copropriété.

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