De l’importance de lire le règlement de copropriété avant d’assigner une copropriété.

La propriétaire d’une maison d’habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenait que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créaient des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordaient sur sa propriété.

C’est dans ces conditions qu’elle va assigner le syndicat de copropriétaires en suppression de ces vues et tablettes et en dommages-intérêts.

Si les travaux litigieux touchaient au mur de façade et la toiture, définis comme des parties communes, la cour d’appel avait retenu de l’article premier du règlement de copropriété que les fenêtres et lucarnes éclairant les parties divises n’étaient pas des parties communes d’une part et d'autre part que si les ornements de façade étaient communs, les balustrades et balcons et balconnet, les persiennes, fenêtres, volets et accessoires ne l’étaient pas.

C’est pourquoi elle en avait déduit que les fenêtres percées dans le mur de façade, la fenêtre de toit installée en toiture et les tablettes constituent des parties privatives. La Cour de cassation suivant les constatations de la cour d’appel a considéré que l’action ne pouvait donc pas être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs peut-être pour sauver la procédure, il avait été invoqué que l’autorisation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux incriminés le rendait habile à défendre à l’action en réparation du préjudice résultant de sa faute.

La Cour de cassation a considéré qu’il ne résultait ni des conclusions de l’arrêt que le syndicat des copropriétaires est commis une faute en autorisant le percement des fenêtres et jour dans les murs et toiture.

Il ressort de cet arrêt un principe de prudence qui consiste lorsqu’on engage une procédure devant le tribunal à s’assurer du contenu du règlement de copropriété adopté.

Ainsi le règlement de copropriété est parfaitement opposable à un tiers.

Cassation troisième chambre civile 10 septembre 2020 n° 19 – 13. 373