Décision en copropriété : majorité qualifiée exigée (Cass. civ. 3, 18 fév. 2015)

1. Résumé succinct

Contexte
Parties impliquées : M. X., copropriétaire exerçant une activité professionnelle, et le syndicat des copropriétaires "Les Jardins du Rossignol".
Juridiction concernée : Cour de cassation, troisième chambre civile.
Nature du litige : Annulation de la délibération d’une assemblée générale de copropriétaires relative à l’installation et au fonctionnement d’une barrière automatique.

Impact principal
Cette décision renforce l'exigence de respecter la majorité qualifiée prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour les décisions portant sur les modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles. Elle précise également les conditions de compatibilité avec les activités professionnelles des copropriétaires.

2. Analyse détaillée

Les faits

Lors de l’assemblée générale du 25 mars 2009, les copropriétaires des Jardins du Rossignol ont décidé d’installer une barrière automatique à l’entrée de la copropriété, qui resterait fermée en permanence.
M. X., copropriétaire et dentiste, conteste cette décision, arguant qu’elle affecte l'accès des patients à son cabinet.

La procédure
Première instance : La demande de M. X. a été rejetée.
Cour d'appel d’Aix-en-Provence (7 septembre 2012) : Annulation partielle de la délibération pour non-respect de la majorité qualifiée requise.
Pourvoi en cassation : Le syndicat des copropriétaires conteste cette annulation, estimant que la majorité simple suffisait.

Contenu de la décision
Arguments des parties :

M. X. : La décision nécessite une majorité qualifiée, et la fermeture permanente de la barrière nuit à l’exercice de son activité professionnelle.
Le syndicat : L’accès des piétons restant libre, il ne s’agit pas d’une fermeture totale de l’immeuble, et la décision pouvait être adoptée à la majorité simple.

Raisonnement juridique :

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (désormais article 26 c) exige une majorité des deux tiers pour les décisions relatives aux modalités d’ouverture et de fermeture des immeubles.
La Cour confirme que la décision de laisser la barrière fermée en permanence affecte l’usage collectif de l’immeuble et nécessite donc cette majorité qualifiée.

Solution retenue :

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'annulation partielle de la décision de l'assemblée générale.

3. Références et articles juridiques
Décision citée : Cass. civ. 3, 18 fév. 2015, n° 13-25.974, publié au bulletin.

Textes juridiques appliqués :

Article 26 c de la loi du 10 juillet 1965 (anciennement article 26 e) : "Les décisions relatives aux modalités d'ouverture et de fermeture des immeubles sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix."
Article 59 de la loi ALUR (24 mars 2014) : Mise à jour de la numérotation des dispositions de la loi de 1965.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique :

La Cour rappelle que toute décision impactant l'usage collectif d'un immeuble doit respecter les exigences de majorité qualifiée. Elle privilégie une interprétation stricte des conditions légales pour éviter les abus de majorité en copropriété.
Elle précise également que l'accès permanent pour piétons ne suffit pas à contourner les exigences légales liées aux décisions sur la fermeture de l’immeuble.

Conséquences juridiques :

Cette décision clarifie les conditions de validité des délibérations des assemblées générales en matière de gestion des accès aux copropriétés.
Elle renforce les droits des copropriétaires affectés par des décisions potentiellement arbitraires.

5. Critique des sources et de la décision

Points faibles ou controverses :

La nécessité d’une majorité qualifiée pourrait paraître disproportionnée pour des modifications n’affectant pas l'accès piétonnier.
La décision illustre toutefois la difficulté d’équilibrer intérêts collectifs et droits individuels en copropriété.

La décision s’appuie sur une lecture stricte et constante des textes applicables, renforçant la sécurité juridique.

6. Accompagnement juridique

La SELARL Philippe GONET, cabinet d’avocat expérimenté, peut vous accompagner pour :

Vérifier la conformité des décisions prises en assemblée générale.
Contester des décisions contraires aux règles de majorité ou portant atteinte à vos droits de copropriétaire.

Cass 3ème civ  18 février 2015 n°13-25.974