Droits réels et copropriété : analyse de la décision Cass. civ. 3e, 7 juin 2018

1. Résumé succinct
Contexte :
La société civile immobilière (SCI) L'Aigle Blanc a acquis en 2004 des lots dans un immeuble en copropriété, incluant une piscine. Une convention de 1970 annexée au règlement de copropriété obligeait les propriétaires des lots concernés à exploiter la piscine et à offrir un accès gratuit aux copropriétaires. La SCI L'Aigle Blanc a contesté la validité de cette convention, invoquant son caractère perpétuel prohibé par l'article 1210 du Code civil.

Impact principal :
La Cour de cassation confirme que les obligations attachées à la convention de 1970 constituent des droits réels sui generis valides, intégrés au règlement de copropriété, et que leur durée est déterminée par ce règlement, et non par les règles sur l'usufruit. Ce jugement clarifie la nature des obligations dans le cadre de la copropriété.

2. Analyse détaillée
Les faits
En 1970, une convention annexée au règlement de copropriété imposait au propriétaire d’un lot contenant une piscine d'assurer son fonctionnement et d'autoriser l'accès gratuit aux copropriétaires. La SCI L'Aigle Blanc, devenue propriétaire, a contesté la validité et la durée de cette obligation.

La procédure
Première instance : Rejet de la demande de la SCI L'Aigle Blanc.
Appel (Cour d'appel de Chambéry, 21 mars 2017) : Confirmation de la validité de la convention en tant qu'additif au règlement de copropriété.
Pourvoi en cassation : La SCI soutient que les engagements perpétuels sont interdits par l'article 1210 du Code civil.

Contenu de la décision
Arguments des parties :

SCI L'Aigle Blanc : La convention crée une obligation perpétuelle contraire à l'article 1210. Elle doit être limitée dans le temps.
Syndicat des copropriétaires : Les droits d'accès à la piscine constituent des droits réels sui generis attachés aux lots, intégrés au règlement de copropriété.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation :

Les engagements perpétuels sont interdits, mais les droits réels sui generis attachés aux lots de copropriété dérogent aux règles sur l'usufruit.
Ces droits sont rattachés à la volonté des parties exprimée dans le règlement de copropriété. Ils perdurent tant que le règlement reste en vigueur.

Solution retenue :
La Cour rejette le pourvoi. Les droits et obligations liés à la piscine ne sont pas perpétuels mais durent aussi longtemps que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété.

3. Références et articles juridiques
Décision étudiée :
Cass. civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-17.240, publié au bulletin.

Articles cités :

Article 1210 du Code civil : « Les engagements perpétuels sont prohibés. Chaque contractant peut y mettre fin dans les conditions prévues pour les contrats à durée indéterminée. »
Articles 619 et 625 du Code civil relatifs à l’usufruit et aux droits d’usage.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La décision distingue les droits réels sui generis des obligations personnelles et des droits d'usufruit. Ces droits spécifiques sont attachés à la propriété des lots et suivent les modifications apportées au règlement de copropriété. Ils reflètent la volonté des parties initiales et leur intégration au statut de la copropriété confère leur pérennité.

Conséquences juridiques
Pour la jurisprudence : Cette décision clarifie que les droits sui generis peuvent déroger aux règles classiques de l'usufruit et qu'ils dépendent du règlement de copropriété.
Pour les copropriétaires : Les obligations liées à la copropriété peuvent s'étendre au-delà des limitations temporelles des contrats ordinaires si elles sont intégrées au règlement.

5. Critique  de la décision
Points faibles ou controverses
La qualification de droits réels sui generis reste spécifique et peut prêter à confusion dans des cas analogues.
La notion de "non-perpétualité" peut sembler floue, car ces droits persistent indéfiniment tant que le règlement n’est pas modifié.

6. Accompagnement juridique
Pour des cas similaires ou toute question sur les règlements de copropriété, il est conseillé de consulter un cabinet d’avocats spécialisé, comme la SELARL Philippe GONET, pour une analyse détaillée et un accompagnement personnalisé.

Cass 3eme civ 7 juin 2017 n°17-17.240