L’utilité des services communs déterminant à l'égard des copropriétaires

En matière de copropriété, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ses services éléments présentes à l’égard de chacun des lots.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

C’est souvent une difficulté.

L’escalier est une partie commune car il fait partie du gros œuvre et constitue une partie essentielle de l’immeuble.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu’une partie de l’immeuble ou un élément d’équipement ne présente un intérêt que pour certains copropriétaires, le règlement de copropriété peut mettre à la charge de ceux-ci les dépenses d’entretien ou de fonctionnement qui leur sont liés.

Il est bien sûr nécessaire que le règlement de copropriété institue des charges spéciales et en tout cas des parties spéciales pour lesquelles certains copropriétaires seront sollicités en raison de l’utilité que présentent ces parties communes à leur égard.

La Cour de cassation considère qu’un escalier ne présente pas d’intérêt pour les appartements de plain pied disposant d’un excès totalement indépendant, même si celui-ci est utilisé pour l’entretien d’équipements collectifs tels que la ventilation. Il ne présente pas d’intérêt au sens d’un usage normal.

À titre d’information, la Cour de cassation rappelle que chaque propriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit après personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Cass 3ème civ  12 septembre 2019 n°18-11.922

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