Usucapion et droit de jouissance exclusive en copropriété : la Cour tranche

1 -  Résumé succinct
Contexte
Le litige oppose la SCI Halt, propriétaire d’un lot de copropriété avec accès à un jardin, au syndicat des copropriétaires et à deux autres sociétés copropriétaires. Ces derniers contestaient la jouissance exclusive du jardin, partie commune, par la SCI, considérant qu’il s’agissait d’un empiètement irrégulier.

Impact principal
La Cour de cassation rejette les pourvois et valide l’arrêt d’appel ayant reconnu que la SCI Halt bénéficiait par prescription trentenaire (usucapion) d’un droit de jouissance exclusive sur le jardin, partie commune de l’immeuble, en raison d’actes matériels de possession ininterrompue et non équivoque.

2 - Analyse détaillée

Les faits

La SCI Halt est propriétaire du lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Elle avait été autorisée en 2012 par l’AG des copropriétaires à aménager à ses frais le jardin et restaurer la clôture.
Le syndicat des copropriétaires et deux copropriétaires (Cibejy et Floquet Daen) l’ont assignée en remise en état, estimant qu’elle s’était indûment octroyé l’usage exclusif d’une partie commune.

La procédure

Cour d’appel de Paris (9 sept. 2022 et 6 janv. 2023) : la cour reconnaît un usage exclusif acquis par prescription trentenaire.
Deux pourvois en cassation ont été formés (n° 23-12.804 et 23-12.968), regroupés dans cette décision.

Contenu de la décision

Arguments des parties

Copropriétaires demandeurs : soutiennent que le droit de jouissance n’a jamais été transféré par acte, et que la possession de la SCI n’était qu’une tolérance.
SCI Halt : fait valoir une possession continue, exclusive, paisible et publique depuis 1975, fondant une prescription acquisitive trentenaire.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation
La Cour rappelle qu’en cas de réouverture des débats sans révocation de la clôture, de nouvelles pièces sont recevables si elles sont régulièrement communiquées et répondent aux questions posées.
En matière de prescription acquisitive, elle retient que :La possession du jardin est exclusive, continue, publique et non équivoque.
Cette possession s’étend depuis au moins 1975, comme le démontrent des attestations concordantes.
L’AG de 2012 autorisant les travaux privatifs renforce le caractère exclusif de la jouissance.

Solution retenue
Rejet des pourvois des copropriétaires.
Confirmation du droit d’usage exclusif acquis par usucapion trentenaire.

3 -  Références et articles juridiques
Décision analysée
Cass. civ. 3, 12 déc. 2024, n° 23-12.804 et 23-12.968

Textes appliqués
Article 2261 du Code civil :
Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Article 2265 du Code civil :
Celui qui acquiert de bonne foi un bien, peut joindre à sa possession celle de son auteur pour compléter le délai requis.

4 - Analyse juridique approfondie

Raisonnement

La Cour valide une lecture souple mais rigoureuse de la prescription acquisitive :

Elle accepte que l’absence de mention dans les actes de vente ne fait pas obstacle à l’acquisition par usucapion d’un droit d’usage exclusif.
Elle considère que les actes matériels répétés, tolérés sans opposition, traduisent une intention d’appropriation exclusive.
L’autorisation postérieure de 2012 renforce le comportement possessoire antérieur.

Conséquences juridiques
Confirmation du pouvoir probatoire des attestations circonstanciées en matière d’usucapion.
Sécurisation des situations de jouissance prolongée dans les copropriétés anciennes.
Rappel aux syndicats de copropriété : la passivité prolongée peut emporter prescription.

5 -  Accompagnement juridique
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