Le quitus donné au syndic n’exclut pas la mise en cause de sa responsabilité

La copropriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, présentant de graves désordres de structures imposant son étaiement, a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 15 octobre 2013.

Elle a assigné le syndic en indemnisation de préjudices financier et de jouissance subis jusqu'à l'exécution, en 2018, des travaux de réparation.

La Cour d’appel fait droit aux demandes.

Devant la Cour de Cassation, le syndic fit valoir qu’il avait reçu quitus par l’assemblée générale de sa gestion entre l’apparition des désordres et les travaux exécutés.

La Cour de cassation va poser un principe simple.

Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute.

Cette solution a pour conséquence que le quitus n’a aucun effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis du copropriétaire.

Dans le cas d’espèce, la Cour de cassation a relevé qu’en 2010 le syndic avait été alerté sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointement de briques mais qu’il n’avait sollicité l’avis d’un architecte ou d’un technicien structure qu’en 2013.

Celui-ci assisté d’un bureau d’études avait préconisé en urgence un étaiement solution qui ne fut soumise qu’en 2016 en assemblée générale, les travaux étant finalement réalisés qu’en 2018.

Par conséquent, la Cour de cassation a considéré qu’il convenait de sanctionner la négligence du syndic par l’indemnisation des préjudices financiers et de jouissance subie par la copropriétaire.

Cass 3eme civ 29 février 2024 n°22-24.558

https://www.courdecassation.fr/decision/65e03a98e2063c0007022be9#:~:text=%C2%AB%203%C2%B0%2F%20que%20le%20quitus,lors%20du%20vote%20%3B%20qu'en