Responsabilité d'un syndicat de copropriétaires et responsabilité délictuelle d’un copropriétaire

Il s’agit d’un litige relativement banal en matière d’immeuble en copropriété à savoir que Mme [H], propriétaire d'un appartement se plaint d'infiltrations d'eau en provenance de terrasses adjacentes à l'appartement situé au-dessus du sien appartenant à M. [Y], sur lesquelles il bénéficie d'un droit de jouissance exclusif.

Elle l’assigne en réparation des préjudices subis.

Le copropriétaire assigné prétend que s’agissant de parties communes sur laquelle il a une jouissance exclusive, l’action doit être dirigée contre le syndicat de copropriété.

Au visa des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et l'article 31 du code de procédure civile, la Cour de Cassation a rappelé des principes qui résument l’esprit qui doit présider aux actions en matière de copropriété.

L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires.

Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La Cour de cassation va rappeler que la responsabilité d'un syndicat de copropriétaires au titre de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire

La Cour de cassation admet donc que le copropriétaire fautif puisse être directement actionné concomitamment avec le syndicat en statuant directement sur la faute commise étant rappelé que la responsabilité du syndicat est fondée sur la garde de la chose et non la faute.

Cass  3 eme civ 26 janv 2022 n°20-23.614

https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf075a?search_api_fu